商品房买卖合同只签了意向书，开发商反悔怎么办

商品房买卖合同只签了意向书，开发商反悔怎么办

案情简介

2005年7月，张某某与某房地产公司签订了一份《购房合同》，约定张某某购买该公司开发的一处商业用房，面积约400平方米，单价每平方米8500元，总价340万元。当时，房地产公司尚未取得建设工程规划许可证和施工许可证，房屋还在规划阶段。张某某支付了77.5万元作为首付款，双方约定，剩余房款待公司办妥手续、工程开工后再协商支付方式。合同还明确，无论将来市场如何变化，房价按约定价格执行；如果公司原因导致张某某无法购房，公司需双倍返还房款并赔偿损失。

合同签订后，房地产公司陆续取得了建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，楼房也开工建设。2007年1月，张某某找到公司，要求按原合同价格正式签订购房合同并协商剩余房款支付方式，但公司拒绝履行。张某某无奈之下起诉到法院，要求公司交付房屋、支付延期交房违约金及损失。

法院怎么判

法院经审理认为，这份《购房合同》虽然名为“购房合同”，但内容已经包含了商品房买卖的核心条款：买卖标的、面积、单价、总价、付款方式、交房时间、违约责任等，具备了商品房买卖合同的实质性要件。双方的真实意图是直接买卖房屋，而不是仅仅约定将来再签合同。因此，法院认定这份合同属于正式的商品房买卖合同，而非预约合同。房地产公司拒绝按约履行，构成违约，应当继续履行合同，向张某某交付房屋，并承担延期交房的违约责任。

律师解读

第一，判断一份合同是预约合同还是正式买卖合同，关键看内容是否具备买卖的实质性要件。如果合同已经明确了房屋位置、面积、价格、付款方式、交房时间等核心条款，并且双方有直接买卖的意思，法院通常认定为正式合同。本案中，虽然双方约定“待房屋具备销售手续后另行签订购房合同”，但这只是对程序性手续的补充，不影响合同性质。

第二，开发商在项目尚未取得预售许可证时与购房人签订合同，并不必然导致合同无效。只要合同内容不违反法律强制性规定，且开发商事后取得了相应资质，合同仍然有效。购房人不要因为开发商手续不全就轻易放弃权利。

第三，购房人在签订类似合同时，要保留好付款凭证、合同原件等证据。如果开发商事后反悔，可以依据合同要求继续履行或索赔。本案中，张某某正是因为有明确的合同约定和付款记录，才赢得了官司。

王德林律师提示：

如果您在购房过程中遇到开发商以“只是意向书”为由拒绝履行合同的情况，不要轻易妥协。建议您及时咨询专业律师，审查合同是否具备实质性买卖条款。在文山地区，类似纠纷也时有发生，购房人应增强证据意识，签约时注意保留合同、付款凭证等材料。如果您需要帮助，可以联系我所在的律师事务所，我们愿意为您提供专业的法律支持。

来源：《民事审判指导与参考》总第36辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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