土地使用权转让后，受让方不付款怎么办

土地使用权转让后，受让方不付款怎么办

案情简介

2006年4月，润华公司、公交公司和新惠德公司三方签订了一份《转让协议》，约定润华公司将一块土地的使用权转让给公交公司，新惠德公司作为保证方参与其中。协议中分别写明了"转让价款"、"转让过程中产生的所有费用"和"税费"等条款。润华公司随后在2006年5月将该土地的使用权顺利过户到了公交公司名下。但公交公司一直没有支付土地转让价款，润华公司在2007年3月催告公交公司付款，公交公司仍未支付。到2007年8月，润华公司通知公交公司解除合同，并将公交公司告上法庭，要求返还土地使用权。

公交公司认为，根据协议中的表述，付款义务人可能不是自己，而是新惠德公司。此外，公交公司还主张，即使自己应当付款，一审法院直接判决解除协议并返还土地，属于适用法律不当。

法院怎么判

最高人民法院二审认为，该《转让协议》是三方真实意思表示，合法有效。土地使用权转让合同的付款义务人，应当是受让方。本案中，公交公司是土地的受让方，按照合同文义和交易习惯，支付转让价款是其主要合同义务。协议中虽然将"转让价款"和"转让过程中产生的费用"分开表述，但"转让过程中产生的费用"是指土地评估费、登记费等必要开支，并不能免除公交公司支付转让价款的义务。公交公司未能证明润华公司同意以其他方式承担转让价款，因此公交公司是当然的付款义务人。

关于解除协议的问题，法院认为，协议中没有约定公交公司的付款时间，但润华公司在2006年5月已履行过户义务，2007年3月催告后公交公司仍不付款，润华公司有权解除合同并要求返还土地使用权。一审判决解除协议并返还土地，适用法律正确。最高人民法院最终维持了一审判决。

律师解读

第一，土地使用权转让合同中，受让方支付转让价款是核心义务。即使协议中写了"转让过程中产生的费用由谁承担"，也不能理解为转让方自己承担转让价款，除非有明确约定。本案中，法院严格依据合同文义和交易逻辑，认定公交公司作为受让方是付款义务人。

第二，合同没有约定付款时间，不等于买方可以无限期拖延。卖方履行完过户义务后，经过合理催告，买方仍不付款，卖方有权解除合同并要求返还财产。这是合同法赋予守约方的法定权利，法院予以支持。

第三，本案提示我们，签订合同时，对付款义务人、付款时间、违约责任等关键条款要明确约定。如果合同表述模糊，可能引发争议，增加维权成本。如果一方不按约定履行，守约方要及时催告并保留证据，必要时通过诉讼维护权益。

王德林律师提示：

在文山地区，土地使用权转让、房屋买卖等交易中，经常出现合同条款理解不一致的情况。建议当事人在签约前咨询专业律师，明确各方权利义务，避免"文字游戏"带来的风险。如果已经发生纠纷，要及时收集合同、付款凭证、催告函等证据，必要时起诉解决。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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