开发商单方解除商品房包销合同，需要承担哪些责任

开发商单方解除商品房包销合同，需要承担哪些责任

案情简介

某开发商（化名众昌公司）与两家包销公司（化名盛天公司、联鑫公司）签订了一份商品房包销合同。合同约定，由这两家公司负责销售开发商开发的某楼盘，他们不仅能赚取销售差价，还要承担卖不出去的风险。合同签订后，两家公司投入大量资金进行宣传、推广，并成功卖出了不少房子。

然而，在包销过程中，开发商突然提出，包销合同属于委托合同，作为委托人可以随时解除合同，并以包销公司存在一房多售、广告未经确认、未办理备案等理由，单方面宣布解约。两家包销公司认为开发商违约，于是起诉到法院，要求继续履行合同，后来因合作无望，改为要求解除合同并赔偿损失。

法院怎么判

最高人民法院在二审中认定，包销合同不是普通的委托合同。包销人既要赚取差价，也要承担卖不出去的风险，因此包销关系一旦成立，销售权就归包销人所有，开发商不能再自行销售或委托他人销售。开发商以委托合同为由随意解约，没有法律依据。同时，开发商提出的所谓一房多售、广告问题等，要么不是合同约定的解约事由，要么是开发商自己把关不严造成的，不能成为解约的合法理由。因此，开发商单方解约构成违约。

法院最终判决：解除双方包销合同，开发商需双倍返还包销公司的保证金，并另行赔偿1000万元。对于已经卖出的房屋（包括17套因开发商原因退房的），包销公司仍有权获得销售溢价。对于未售出的房屋，因开发商承担的违约金已足以弥补损失，不再另行计算可得利益。

律师解读

第一，商品房包销合同不同于普通委托合同。包销的核心是“风险共担、利益共享”，包销人承担了卖不出去的风险，因此销售权一旦确定，开发商就不能随意收回或再委托他人。开发商如果以“委托合同可以随时解除”为由单方毁约，法院不会支持。

第二，开发商不能以行政管理问题（如经营范围、发票开具）或非根本性违约（如个别退房、广告未确认）作为解约理由。只要这些事由不是双方明确约定的解约条件，也不属于法律规定的根本违约，开发商就无权单方解约，否则就要承担违约责任。

第三，违约责任的赔偿范围包括已实现利益和合同约定的违约金。本案中，法院支持了包销公司对已售房屋的溢价收益，并按照合同约定判令开发商双倍返还保证金并赔偿1000万元。这提醒我们，签订包销合同时，一定要明确约定违约后的赔偿标准，这样在发生纠纷时才能更好地维护自身权益。

王德林律师提示：

如果您在文山地区从事商品房包销业务，建议在合同中明确约定包销权的排他性、违约后的赔偿标准（如双倍返还保证金、固定赔偿金额等），以及开发商单方解约后的溢价分配方式。这样可以有效避免类似纠纷。同时，包销公司也要注意保留销售记录、广告确认文件等证据，以防开发商以各种理由推卸责任。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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