开发商单方解除包销合同，包销方能否要求赔偿损失

开发商单方解除包销合同，包销方能否要求赔偿损失

案情简介

2004年1月，盛天公司和联鑫公司与某房产公司签订了一份《包销合同》，约定由盛天公司和联鑫公司包销某大厦的办公房，包销底价为每平方米9000元，包销期限为6个月。合同签订后，盛天公司和联鑫公司按约定支付了2000万元履约保证金，并在2004年11月办妥了网上销售手续，正式进入包销期。

根据合同约定，双方应在2004年7月31日前开设两个监管账户，用于共同监管销售款项。但房产公司没有按约定开设账户，导致盛天公司和联鑫公司无法监管销售所得。到2005年1月，盛天公司和联鑫公司已经成功销售了417套房屋，总销售额超过2.75亿元。然而，房产公司在没有违约的情况下，突然于2005年1月12日向盛天公司和联鑫公司发出解约通知，并拒绝配合继续签订销售合同。盛天公司和联鑫公司认为房产公司恶意违约，于是起诉到法院，要求继续履行合同或赔偿损失。

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，本案中的《包销合同》合法有效，房产公司单方解除合同的行为构成违约，应当承担相应的法律责任。法院支持了盛天公司和联鑫公司的部分诉讼请求，判令房产公司赔偿已完成销售部分的包销溢价，以及未实现包销部分的可得利益损失。同时，法院对盛天公司和联鑫公司要求双倍返还保证金及支付违约金的请求，根据实际情况进行了合理调整。

律师解读

第一，包销合同不同于一般的委托合同。包销方承担了销售风险和资金压力，享有销售溢价收益，这更接近于一种特殊的买卖关系。开发商不能随意以"信任基础丧失"为由单方解除合同，否则可能构成违约。

第二，包销方在履行合同过程中，要特别注意保留证据。比如本案中，盛天公司和联鑫公司保存了417套房屋的销售合同、网上销售记录等材料，这些证据成为法院认定其已完成销售部分的关键依据。

第三，对于未实现的包销部分，包销方可以主张可得利益损失。法院会根据包销底价、市场行情、已实现销售情况等因素综合计算，但包销方需要证明这些损失是可以合理预见的。

王德林律师提示：

遇到开发商单方解除包销合同的情况，包销方要尽快固定证据，包括销售记录、合同、沟通函件等，并及时起诉主张权利。在文山地区，类似的房产包销纠纷并不少见，建议当事人在签订包销合同时就明确约定违约责任和损失计算方式，避免事后扯皮。如有需要，可携带合同和相关材料咨询专业律师，以确定具体的维权方案。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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