房产包销合同一方违约，另一方能否要求双倍返还保证金并赔偿损失

房产包销合同一方违约，另一方能否要求双倍返还保证金并赔偿损失

案情简介

2004年1月，某房地产公司（甲方）与两家房产咨询公司（乙方）签订了一份《包销合同》，约定由乙方包销甲方开发的某大厦办公用房，包销底价为每平方米9000元，乙方可自行确定销售价格，高于底价部分归乙方所有。乙方需支付2000万元作为履约保证金，双方约定在监管银行开设账户，销售所得存入该账户，由银行监管。合同还约定，若甲方违约，需双倍返还乙方保证金并赔偿1000万元；若乙方违约，甲方可没收保证金并索赔1000万元。

合同签订后，乙方支付了2000万元保证金，并开始销售工作。但甲方因自身原因未能按时取得预售许可证，导致乙方无法按计划公开销售。乙方多次催促无果后，甲方单方面提出解除合同，拒绝继续履行。乙方认为甲方构成根本违约，遂向法院起诉，要求甲方双倍返还保证金4000万元，并赔偿违约金1000万元。

法院怎么判

上海市高级人民法院一审判决支持了乙方的部分诉讼请求，认定甲方构成违约，应双倍返还保证金4000万元，并赔偿乙方损失1000万元。最高人民法院二审维持原判。

法院认为，双方签订的《包销合同》合法有效，甲方未能取得预售许可证导致合同无法履行，属于根本违约。根据合同约定，甲方无故提前终止合同，应双倍返还乙方已支付的保证金，并另行赔偿1000万元。法院还指出，包销合同具有风险共担、利益共享的特点，甲方违约行为损害了乙方的预期利益，因此支持了乙方的索赔请求。

律师解读

第一，包销合同是一种特殊的商品房销售方式，核心在于包销方承担销售风险，开发商保障项目顺利推进。本案中，开发商因自身原因无法提供预售许可证，导致包销方无法开展销售，开发商应承担违约责任。合同中的双倍返还保证金和赔偿条款，是双方真实意思表示，法院予以尊重。

第二，保证金和违约金能否同时主张，要看合同约定。本案合同明确约定“双倍返还保证金”和“赔偿1000万元”是两项独立的违约责任，不违反法律规定。法院认为，保证金具有担保性质，违约金是违约损失的补偿，两者可以并用，但总额不能过分高于实际损失。本案中，乙方能证明其预期销售利润超过5000万元，因此法院支持了双倍返还加赔偿的请求。

第三，风险提示：包销合同中，开发商和包销方都应明确各自义务，特别是预售许可证的取得时间、销售进度安排等关键条款。如果一方违约，另一方应及时固定证据，包括合同、付款凭证、沟通记录等，以便主张违约金和损失赔偿。

王德林律师提示：

签订包销合同前，建议核实开发商是否具备预售条件，并在合同中明确违约责任。如遇开发商违约，应及时起诉，避免损失扩大。在文山地区，涉及房产包销纠纷时，可咨询专业律师评估合同条款和证据材料，争取最大权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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