买了已经抵押的房子怎么办

买了已经抵押的房子怎么办

案情简介

某房地产开发公司（化名“大地公司”）将一套已办理抵押登记的商品房，卖给了购房人彭先生。这套房子早在出售前，就已经抵押给了贵阳某商业银行作为贷款担保。彭先生付了房款，拿到了房子，但并不知道这套房子已经抵押给了银行。后来，银行因为大地公司未能按时还贷，主张行使抵押权，要求彭先生腾房。彭先生认为自己是“无辜”的买家，已经善意购买了房屋，应该受到法律保护，不同意银行的请求。

法院怎么判

最高人民法院最终驳回了彭先生的上诉，维持原判，判决支持银行的抵押权主张。法院认为，根据《担保法》规定，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。大地公司没有通知银行，也没有告知彭先生房屋已抵押的事实，因此转让行为无效。彭先生虽然不知道房屋已抵押，但银行的抵押权是登记在先的，属于“神圣不可侵犯”的财产权利，彭先生不能以“善意取得”为由对抗银行。此外，银行在法定期限内行使了抵押权，即使抵押合同约定的担保期间已过，也不影响银行的抵押权。

律师解读

这个案例告诉我们，购买房产时，必须查清房屋是否存在抵押、查封等权利瑕疵。即便你是“无辜”的买家，如果房屋已经合法抵押给了银行或其他债权人，你的购房权利可能无法对抗抵押权人的优先受偿权。

第一，购房前一定要查询不动产登记信息，确认房屋没有抵押、查封等限制。如果发现存在抵押，要确保卖方先解除抵押再交易，或者征得抵押权人书面同意。

第二，抵押合同约定的“担保期间”或登记部门要求的“担保期限”并不影响抵押权的存续。只要抵押权人在法定期限内行使权利，抵押物上的负担就不会自动消失。

第三，如果购买的是二手房，建议通过正规中介或律师协助办理，避免因信息不对称而陷入类似纠纷。

王德林律师提示：

在文山地区，很多购房者因为图省事或贪便宜，直接与卖方私下交易，忽视了查询房屋抵押状态，最终导致钱房两空。建议在文山购房时，务必到不动产登记中心查询房屋权属信息，必要时委托律师进行尽职调查，避免陷入抵押房买卖纠纷。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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