开发商隐瞒房屋已抵押的事实，购房者能要求退一赔一吗

开发商隐瞒房屋已抵押的事实，购房者能要求退一赔一吗

案情简介

2010年左右，购房者彭先生在购买某房地产公司（以下简称“大地公司”）开发的一套商品房时，支付了全部购房款。然而，在准备办理产权证时，彭先生发现这套房屋早在售出前，就已经被大地公司抵押给了银行。彭先生表示，自己在买房时，大地公司从未告知过房屋存在抵押的情况。他认为开发商隐瞒重要事实，属于欺诈行为，于是向法院提起诉讼，要求撤销购房合同，并退还全部购房款及利息，同时要求开发商承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。

大地公司则辩称，房屋抵押是公司正常的融资行为，且抵押手续合法，彭先生买房时应当知晓相关情况，但未能提供任何证据证明自己曾向彭先生告知过抵押事实。

法院怎么判

最高人民法院在审理本案后认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同被撤销的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，大地公司作为出卖人，未能举证证明其在预售房屋时已向买受人彭先生告知过房屋已设定抵押的事实。因此，大地公司的行为构成故意隐瞒，符合上述司法解释规定的惩罚性赔偿适用条件。法院最终支持了彭先生要求撤销合同、返还购房款及利息，并判决大地公司承担相当于已付购房款一倍的惩罚性赔偿。

核心理由在于：开发商对告知抵押事实负有举证责任，无法证明已告知的，就应承担欺诈责任。

律师解读

第一，开发商“先抵后售”并不必然违法，但必须履行告知义务。如果开发商在卖房时明确告知了房屋已抵押，购房者仍愿意购买，法律视为其自愿承担风险，此时购房者不能以抵押为由随意要求退房。

第二，如果开发商隐瞒了抵押事实，购房者不仅有权要求退房退款，还可以主张“退一赔一”的惩罚性赔偿。这是法律对欺诈行为的严厉制裁，旨在保护购房者的知情权和交易安全。

第三，购房者要注意证据的留存。在签订购房合同前，应主动要求开发商提供房屋是否抵押的书面说明，或通过不动产登记中心查询房屋状态。一旦发现被隐瞒，要第一时间收集合同、付款凭证、沟通记录等证据，及时维权。

王德林律师提示：

买房是家庭大事，千万不要只听销售人员的口头承诺。建议在文山地区购房时，务必要求开发商出具房屋无抵押的书面承诺，并到不动产登记中心核实房屋状态。如果发现开发商隐瞒抵押事实，应果断通过法律途径维权，不要因为怕麻烦而放弃索赔权利。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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