买了已抵押的房产还能取得所有权吗

买了已抵押的房产还能取得所有权吗

案情简介

某房地产公司（化名“大地公司”）因资金周转需要，将一处在建工程抵押给银行，并签订了抵押合同。后来，该工程完工并取得了《建设工程规划许可证》。在抵押尚未解除的情况下，大地公司又将该房产出售给了彭先生。彭先生购买时并不清楚该房产已经抵押给银行，支付了购房款并办理了相关手续。事后，彭先生发现房产存在抵押问题，遂与大地公司产生纠纷，主张自己属于善意取得，应当获得房屋所有权。

大地公司则认为，抵押登记未重新办理，不影响抵押合同的效力，且彭先生在购买时未尽到合理审查义务，不能认定为善意取得。双方争议的核心在于：彭先生能否取得该房产的所有权，以及先抵押后出售的行为是否有效。

法院怎么判

最高人民法院在二审中认定：《建设工程规划许可证》的编号以及工程竣工后未重新办理抵押登记等情形，属于行政机关对抵押登记管理的行政性规定，并非认定抵押合同效力的强制性法律规定。因此，大地公司与银行签订的《抵押合同》合法有效。彭先生以《城市房地产抵押管理办法》为由否定抵押合同效力，依据不足。

关于彭先生是否构成善意取得，法院认为，善意取得制度要求买受人在取得财产时是善意的，且支付了合理对价。但本案中，彭先生购买的是已经设定抵押的房产，而抵押登记具有公示效力，彭先生应当通过查询不动产登记信息了解抵押情况。其未查询或未发现抵押事实，不能认定为善意。因此，彭先生不构成善意取得，不能获得房屋所有权。

律师解读

第一，抵押登记是行政管理规定，不是判断合同效力的直接依据。很多当事人误以为抵押登记没办或者没重新办，抵押合同就无效。实际上，只要双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，抵押合同就有效。行政规章不能用来否定合同效力。

第二，善意取得制度保护的是“无辜”的买家，但前提是买家尽到了合理的注意义务。房产抵押信息在不动产登记中心可以公开查询，买家如果不去查，或者查了没发现，就不能说自己“不知道”或“善意”。在本案中，彭先生没有尽到查询义务，法院不支持他的主张。

第三，先抵押后出售，抵押权人的权利优先。如果房产已经抵押，买家即使付了全款，也无法对抗抵押权。抵押权人有权在债务不履行时拍卖房产优先受偿。买家只能向卖家追索购房款，无法获得房屋所有权。

因此，购买二手房或一手房时，务必先查清楚房产是否设有抵押、查封等权利限制，不要轻信卖家口头承诺。尤其是在文山地区，建议购房前委托律师或中介机构查询不动产登记信息，避免“钱房两空”。

王德林律师提示：

购房前一定要到不动产登记中心查询房产状态，确认无抵押、无查封后再付款。如果发现房产有抵押，不要轻易付款，应要求卖家先解除抵押。在文山地区，这类纠纷并不少见，建议购房者提前咨询专业律师，避免因信息不对称造成损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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