在建工程抵押手续不全，抵押合同是否有效

在建工程抵押手续不全，抵押合同是否有效

案情简介

2004年，某房地产公司（以下简称“某公司”）因资金周转需要，向某商业银行申请借款490万元。双方于2004年7月29日签订了一份《抵押合同》，约定某公司将其正在建设的“某综合集贸市场”一层建筑面积4082.4平方米的在建工程作为抵押物。同日，双方办理了抵押登记，某公司取得了《他项权利证书》。随后，商业银行按约发放了贷款。

后来，案外人彭某主张自己购买了该在建工程的部分房屋，但不知房屋已设定抵押，认为某公司与商业银行签订的《抵押合同》无效。彭某的依据是《城市房地产抵押管理办法》中要求办理在建工程抵押需提交《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》等文件，而某公司提交的手续可能不齐全，因此合同应属无效。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，《城市房地产抵押管理办法》中关于提交相关文件的规定，是登记机关对抵押申请进行行政审核的要求，并非认定抵押合同效力的法律依据。当事人提交的抵押登记文件是否完备，不影响抵押合同本身的效力。本案中，某公司与商业银行签订的《抵押合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，且双方已办理了抵押登记，因此该抵押合同合法有效。

对于彭某主张的“善意取得”，法院认为，彭某在购买房屋前应当主动了解房屋是否存在抵押等权利负担，但其未举证证明尽到了合理的注意义务。某公司擅自转让已抵押房屋的行为，属于抵押人违约，但并不能因此否定抵押合同的效力。最终，法院维持了一审判决，认定抵押合同有效。

律师解读

第一，在建工程抵押合同是否有效，关键看合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定，以及双方是否真实自愿。行政机关的登记审核要求，比如要求提交哪些证件，只是行政管理手段，不能直接用来否定合同的法律效力。只要合同本身合法，且办理了抵押登记，法院通常会认定抵押有效。

第二，购房者在购买在建工程或二手房时，务必先到不动产登记部门查询房屋是否存在抵押、查封等权利限制。如果房屋已设定抵押，但抵押人未告知，购房者仍然购买，可能无法主张“善意取得”，因为法律要求购房者自己也要尽到合理的注意义务。本案中，彭某就是因为未能证明自己尽到了注意义务，导致其主张未被法院支持。

王德林律师提示：

无论是开发商还是购房者，在涉及在建工程抵押或房屋交易时，都应当主动核实权利状况。开发商在抵押后如需出售房屋，必须事先征得抵押权人（银行）的同意，否则出售行为可能无效，并需赔偿买方损失。购房者在文山地区购买期房或二手房时，建议委托专业律师或亲自到不动产登记中心查询房屋的抵押、查封信息，避免陷入类似纠纷。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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