买房后才发现房子已被抵押，我的购房合同有效吗

买房后才发现房子已被抵押，我的购房合同有效吗

案情简介

张某某从某房地产公司购买了一套位于县城的商铺，双方签订了购房合同，张某某也支付了全部购房款。但之后张某某发现，这套商铺早在几年前就被房地产公司抵押给了一家银行，用于借款担保。银行随后起诉房地产公司要求还款，并主张张某某的购房行为无效，认为商铺应当优先用于偿还银行的贷款。

张某某觉得很冤枉，自己花钱买了房子，怎么就成了无效交易？他坚持认为自己的购房行为是有效的，并且要求法院确认他对这套商铺享有所有权。而银行则认为，抵押登记在先，张某某的购房行为损害了银行的抵押权，应当被认定为无效。

法院怎么判

一审法院判决认定，房地产公司与银行签订的抵押合同有效，银行对涉案商铺享有优先受偿权。同时，法院认定房地产公司将已抵押的商铺出售给张某某的行为无效，张某某不享有该商铺的所有权。张某某不服，上诉到最高人民法院。

最高人民法院经审理认为，张某某与本案有直接的利害关系，银行也主张张某某的购房行为无效，因此法院有权对购房行为的效力进行审理。张某某关于购房行为有效的抗辩没有法律依据，法院不予支持。至于张某某因无法取得房屋所有权而产生的损失，属于他与房地产公司之间的另一法律关系，双方可以另行起诉解决。最终，最高人民法院维持了一审判决，确认张某某的购房行为无效，银行对抵押商铺享有优先受偿权。

律师解读

这个案例告诉我们一个重要的法律常识：如果你购买的房屋上已经设立了抵押权，那么你的购房行为很可能被认定为无效，除非你能够证明自己在购房时是善意的，并且已经尽到了合理的审查义务。所谓善意，就是你不知道也不应当知道房屋已经被抵押。而合理的审查义务，包括要求卖方出示房产证、查询不动产登记信息等。

另外，即便购房行为被认定无效，你也不是完全没有救济途径。你可以向卖方主张返还购房款，并要求赔偿因此遭受的损失。这个损失包括房价上涨的差价、资金占用利息等。只不过，这笔赔偿只能向卖方主张，而不能向抵押权人（比如银行）主张，因为银行对抵押权的享有是合法的。

所以，在购买二手房或者从开发商手中购买新房时，一定要先查清楚房屋是否存在抵押、查封等权利瑕疵。如果房屋处于抵押状态，要么要求卖方先解除抵押再交易，要么要求卖方提供担保，否则一旦发生纠纷，你可能面临钱房两空的风险。

王德林律师提示：

购房前务必到当地不动产登记中心查询房屋的权属状况，确认是否存在抵押、查封等限制。如果发现房屋存在抵押，一定不要轻易付款，可以要求卖方先还清贷款解除抵押，或者将购房款直接用于还贷并办理过户。在文山地区，不动产登记信息查询已经非常便捷，建议购房者养成先查后买的习惯，避免陷入类似的法律纠纷。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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