抵押房产未通知银行就低价卖掉，买房人还能取得所有权吗

抵押房产未通知银行就低价卖掉，买房人还能取得所有权吗

案情简介

某银行与某房地产公司签订了一份借款合同，房地产公司向银行借款约2000万元，并用其名下的一块土地以及正在建设的集贸市场房产作为抵押。双方办理了抵押登记，银行取得了土地和房产的他项权利证书。借款到期后，房地产公司只还了部分本金，尚欠银行1800多万元及利息。

在抵押期间，房地产公司未通知银行，将集贸市场正一层约4000多平方米的房产，以200万元的价格卖给了彭某某。后经法院委托评估，该房产在买卖当天的市场价值为627万多元，转让价格明显低于市场价。银行发现后，主张对这套房产享有优先受偿权，而彭某某认为自己已经花钱买下，应当取得所有权。

法院怎么判

法院判决认定：房地产公司转让抵押房产未通知银行，违反了法律规定，转让行为无效。同时，由于转让价格远低于市场价，彭某某不构成善意第三人，不能取得该房屋的所有权。银行对该抵押物仍享有优先受偿权。

律师解读

这个案件涉及两个关键法律问题：第一，根据《担保法》规定，抵押期间抵押人转让已办理登记的抵押物，必须通知抵押权人并告知受让人该物已抵押的情况。房地产公司没有通知银行就私自卖房，转让行为直接无效。第二，彭某某以200万元的价格买到市价627万元的房产，差价悬殊，明显不是合理对价，法院认定其不构成善意第三人，无法取得所有权。

这里要提醒大家：购买房产前一定要到不动产登记中心查询房屋是否设有抵押。如果发现房子有抵押，最好不要购买，或者要求卖方先解除抵押再交易。否则，即使签了合同付了款，也可能因为抵押权人的优先权而无法取得房屋所有权，最终钱房两空。

王德林律师提示：

在文山地区，二手房交易中因抵押问题引发的纠纷并不少见。建议购房者一定要在签约前查询房屋权属和抵押状况，并且要求卖方在过户前解除抵押。如果卖方无法解除抵押，建议不要轻易付款，必要时可委托律师进行尽职调查，避免陷入类似的法律风险。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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