预售期房或在建工程能否作为抵押物

预售期房或在建工程能否作为抵押物

案情简介

张先生是一家公司的负责人，因经营需要向某商业银行申请贷款，并以其名下一处在建工程作为抵押担保。同时，某房地产公司也作为保证人，为这笔贷款提供了连带责任保证。然而，贷款到期后，张先生未能按时还款，商业银行便将张先生和房地产公司告上法庭，要求行使抵押权并追究保证责任。

案件审理中，张先生提出异议，认为在建工程尚未完工，不属于可以抵押的财产范围，因此抵押合同无效。商业银行则坚持认为，在建工程作为期待权，可以合法设定抵押。双方就此产生激烈争议，案件最终上诉至最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院经审理后认为，根据《担保法》及相关司法解释，抵押物可以是抵押人依法所有的房屋、地上定着物等财产。预售期房、在建工程虽未完工，但属于期待权，具有财产价值，可以作为抵押标的物。本案中，张先生以在建工程设定抵押，符合法律规定，抵押合同有效。商业银行有权对该在建工程行使抵押权。最终，法院判决支持了商业银行的抵押权请求，并判令房地产公司承担连带保证责任。

律师解读

第一，预售期房和在建工程虽然尚未完工，但法律上承认其作为期待权的财产属性，可以用于抵押。这为企业和个人融资提供了更多选择，但也意味着抵押人需要清楚，一旦违约，这些未完工的财产可能被法院强制执行。

第二，设定抵押时，一定要确保抵押物是抵押人依法所有或有权处分的财产，并且办理抵押登记手续。未经登记的抵押权，无法对抗善意第三人，可能导致抵押权落空。

第三，本案提示，如果贷款由第三方提供保证担保，债权人可以同时主张抵押权和保证责任，但要注意保证期间和诉讼时效的规定，避免因逾期主张权利而丧失胜诉权。

王德林律师提示：

如果您计划用预售期房或在建工程抵押贷款，建议提前咨询专业律师，确认抵押物的权属状况并依法办理登记手续。在文山地区，类似纠纷时有发生，建议当事人在签订贷款合同前，委托律师进行尽职调查，避免因抵押物争议引发诉讼风险。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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