合作方未按期取得土地使用权，能否解除合同并要求返还投资款？

合作方未按期取得土地使用权，能否解除合同并要求返还投资款？

案情简介

2004年，某房地产公司（以下简称“甲公司”）与另一家公司（以下简称“乙公司”）签订了一份《联合开发协议书》，约定双方共同开发一个房地产项目。然而，乙公司未能按照协议约定完成工程建设。基于这一违约行为，甲公司于2004年9月15日依据《中华人民共和国合同法》第68条的规定，向乙公司发出书面通知，中止了协议的履行。次日，双方又签订了一份《补充协议》，明确约定乙公司必须在2004年12月31日前取得开发项目的土地使用权，否则甲公司有权解除合同。但乙公司至今未履行这一约定。为此，甲公司向法院提起诉讼，请求解除合同、返还投资款926.8万元，并支付违约金100万元。同时，甲公司还要求乙公司的原股东杨某某、韦某某和现股东杨某承担连带还款责任。

乙公司辩称，同意解除合同，但甲公司实际只投资了133万元，而非926.8万元，且甲公司未按约定出资1500万元，已先行违约。此外，杨某某、韦某某已转让股份，不再是公司股东，不应成为被告；杨某作为现股东，也已足额缴纳出资，同样不应承担责任。

法院怎么判

一审法院经审理认为，双方签订的《联合开发协议书》和《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。甲公司请求解除合同，乙公司也表示同意，法院予以支持。关于投资款返还问题，法院将根据双方提供的证据进一步核算实际投资金额，并依法判决乙公司返还。对于违约金问题，法院认为乙公司未按约定取得土地使用权，构成违约，应承担相应责任。至于股东责任，法院查明杨某某、韦某某已转让股份，不再具备股东身份，而杨某作为现股东，已足额缴纳出资，因此均不承担连带还款责任。

律师解读

本案的核心在于合作开发合同中，一方违约导致合同解除后的责任承担问题。首先，合同双方可以约定解除条件，如本案《补充协议》中明确乙公司未按期取得土地使用权时，甲公司有权解除合同，这符合法律关于合同解除的规定。其次，投资款的返还应以实际投入为准，而非合同约定的出资额，因此甲公司需提供充分证据证明其实际投资金额。最后，股东是否承担连带责任，取决于其是否未履行出资义务或存在抽逃出资行为，本案中股东已转让股份或足额出资，故无需担责。

风险提示：在合作开发合同中，务必明确关键履约节点，如取得土地使用权的时间，并约定清晰的解除条件和违约责任。同时，保留好投资款支付凭证，以便在纠纷中证明实际投入。股东在转让股份时，应确保已履行出资义务，避免因公司债务被追溯。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似合作开发纠纷，建议在签订合同时就关键条款咨询专业律师，避免因约定不明或证据不足导致维权困难。及时收集和保存投资凭证、合同及往来函件，是保护自身权益的关键。文山地区的企业主尤其应注意，合作开发房地产项目涉及金额大、周期长，务必提前防范法律风险。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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