招商引资的土地使用权证是否等于正式物权凭证

招商引资的土地使用权证是否等于正式物权凭证

案情简介

某市政府为了吸引投资，向一家公司（简称双龙公司）颁发了一份《土地使用权证》，作为招商引资的证明文件。双龙公司据此认为，自己已经取得了这块土地的正式使用权，甚至认为土地性质已经转为国有出让土地。但实际上，这块地原本是集体农用地，后来经过省政府批准，转为城市建设用地。省政府在审批过程中，并没有将这块地作为出让土地对待，而是按照农用地征用程序处理。

后来，因为铁路建设需要，这块地被划拨给了铁路局（简称铁路局）。双龙公司要求铁路局在拆迁时，按土地出让权人的标准补偿其土地使用权损失。但铁路局认为，双龙公司持有的只是招商引资证明，并非正式的土地权属证书，因此拒绝按出让土地标准补偿。双方争议到法院，一审法院部分支持了双龙公司的请求，但双方都不服，上诉到最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院二审认为，市政府颁发的《土地使用权证》只是招商引资的证明文件，不是正式的物权凭证。省政府在农用地转用和征用批复中，已经明确这块地是集体农用地，征用后转为城市建设用地，并没有作为出让土地对待。因此，双龙公司不享有该土地的出让土地使用权，只享有占有使用的权利。对于双龙公司主张的土地使用权补偿请求，法院不予支持。

但是，法院同时查明，双龙公司曾经向市政府土地管理部门实际缴纳了155.4万元的土地费用，这笔钱属于双龙公司对拆迁标的物的实际投资，应当作为拆迁补偿对象。因此，法院判决铁路局按双龙公司在该地块上的权益份额，支付前期已支出土地费用补偿款114万余元。其他上诉请求均被驳回。

律师解读

第一，土地使用权证的性质要看清。并非所有名为"土地使用权证"的文件都是正式的物权凭证。招商引资中的证明文件，往往只是政府为了吸引投资而发的"承诺书"或"意向书"，并不等同于经过法定登记程序颁发的《国有土地使用证》。当事人不能仅凭这类文件就主张自己享有出让土地使用权，否则在拆迁补偿时可能面临重大损失。

第二，土地性质的认定要看省级政府的正式批文。本案中，省政府明确将争议地块认定为集体农用地，并按照征用程序转为建设用地，这表明该地块从未被作为出让土地处理。当事人如果对土地性质有疑问，应当查阅省级政府的征地批复、征地包干协议等官方文件，而不是仅依赖市一级的招商引资文件。

第三，实际投资损失可以主张补偿。虽然双龙公司不享有出让土地使用权，但其为取得该地块实际支付的土地费用，属于对拆迁标的物的投资，依法应当获得补偿。这提示当事人，即使没有正式的物权凭证，只要能够证明自己为项目实际投入了资金，仍可以主张相应补偿，但要注意保留付款凭证等证据。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似问题，建议首先核实您持有的土地使用权证是否经过法定登记程序颁发，而不是仅凭招商引资文件就认定自己享有物权。同时，务必保留好所有付款凭证，以便在拆迁补偿时主张实际投资损失。如有疑问，建议咨询专业律师，避免因误解土地性质而错失合理补偿。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市