小区外墙面的广告收益到底归谁

小区外墙面的广告收益到底归谁

案情简介

某小区有三名业主李军、王勇和张小年，他们分别住在同一栋楼的不同楼层。三人发现自家房屋的外墙面正好面向街道，位置不错，于是私下将这三面外墙租给了一家广告公司，用来张贴商业广告，并收取了租金。小区其他业主发现后，认为这三面外墙属于全体业主共有，租金应该归全体业主，而不是这三个人私吞。双方争执不下，最终闹上了法院。

一审法院认为，这三面外墙与李军等人的房屋紧密相连，属于他们专有部分的延伸，因此外墙的使用权和收益权归他们个人所有。但二审法院却推翻了这一判决，认为外墙属于小区全体业主共有，三人无权私自出租盈利。

法院怎么判

二审法院最终判决：李军、王勇和张小年三人出租外墙面的收益应当归小区全体业主所有，三人必须将已收取的租金返还给业主委员会。法院指出，根据《物权法》第70条的规定，住宅小区的外墙面不属于单个业主的专有部分，而是全体业主的共有部分。单个业主不能因为外墙与自己家挨得近就认为归自己所有，更不能私自用于盈利。只有为了合理使用专有部分（比如装空调外机、防盗网、遮阳篷）且不损害其他业主利益时，才属于合理利用。

律师解读

这个案例的关键在于区分小区外墙是“共有”还是“专有”。很多人觉得外墙挨着自己家，就是自己的，但实际上法律有明确规定：居民住宅小区的外墙面属于全体业主共有，不是个人财产。哪怕只有你一家能接触到这面墙，也不能擅自出租或转让。

那业主能不能在外墙上装东西呢？可以，但必须满足两个条件：第一，不能以盈利为目的；第二，是为了更好地利用自己的房屋，比如装空调外机、防盗网、遮阳篷，而且不能影响邻居或违反市政规定。简单说，自用可以，赚钱不行。

风险提示：如果你住的小区有外墙被个别业主出租做广告，或者私自搭建广告牌，你可以向业主委员会或物业反映，要求停止侵权并将收益归公。如果协商不成，可以起诉到法院。反过来，如果你自己在外墙上装了广告牌或出租，也可能面临被全体业主起诉的风险，得不偿失。

王德林律师提示：

小区外墙的收益属于全体业主，不是个人的“小金库”。不管是广告牌、灯箱还是其他商业用途，租金都应当纳入小区公共收益，用于补充维修资金或改善小区环境。如果你在文山地区遇到类似纠纷，可以咨询当地律师，了解如何维护全体业主的合法权益。注意，即使是独栋别墅的外墙，才归别墅主人所有，普通住宅楼的外墙千万别想当然。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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