小区房屋的外墙面到底归谁所有

小区房屋的外墙面到底归谁所有

案情简介

张某某在某个住宅小区购买了一套位于11楼的房屋，入住后不久，发现楼下邻居在自家外墙面上安装了广告牌，张某某认为这个广告牌影响了自己房屋的外观和采光，要求邻居拆除。邻居却辩称，外墙面属于整栋楼的共有部分，自己有权使用。双方因此发生争议，张某某起诉到法院，要求确认外墙面属于自己房屋的专有部分，并判令邻居拆除广告牌。

类似的情况在很多小区都存在，比如业主在自家外墙面上安装空调外机、晾衣架，甚至悬挂商业广告，开发商或者物业公司也常常把外墙面出租给广告公司。外墙面到底归谁，是专有还是共有，法律上并没有明确的规定，这成为实践中纠纷的常见根源。

法院怎么判

法院审理后认为，房屋的外墙面与房屋的专有部分不可分割，是房屋的组成部分。开发商在出售房屋时，已经将外墙面的面积计入房屋的销售价格，因此开发商不可能保留外墙面的所有权。对于张某某的房屋而言，其外墙面属于该房屋专有部分的组成部分，归张某某个人所有。邻居未经张某某同意，擅自在外墙面安装广告牌，侵犯了张某某的所有权，应当拆除。

法院同时指出，如果外墙面属于承重墙等共有部分，则不属于单个业主所有，而是全体业主共有。本案中，涉案外墙面并非承重墙，因此属于张某某的专有部分。

律师解读

第一，外墙面属于专有部分还是共有部分，关键看其是否与特定房屋的专有部分紧密相连。如果外墙面是某套房屋的外墙，且不属于承重墙等共有结构，那么它就属于该房屋的专有部分，业主可以单独使用和收益。但如果是整栋楼的承重外墙，则属于全体业主共有。

第二，开发商在卖房时已经将外墙面的面积计算在房价里，所以开发商不可能再保留外墙面的所有权。业主在购买房屋后，外墙面随房屋一并归业主所有。开发商或者物业公司无权擅自将外墙面出租给他人做广告，否则就侵犯了业主的权利。

第三，业主在使用自己的外墙面时，也要注意不能影响相邻业主的权益，比如不能遮挡邻居的采光、通风，或者破坏房屋的结构安全。如果外墙面属于承重墙，任何业主都不能随意打孔、开槽，否则可能危及整栋楼的安全。

王德林律师提示：

购买房屋时，建议仔细查看房产证和房屋平面图，确认外墙面的归属。如果遇到外墙面被他人占用的情况，可以依据物权法相关规定主张权利。在文山地区，类似纠纷可以向当地人民法院起诉，维护自己的合法权益。如果外墙面属于共有部分，业主使用前最好征得小区业主委员会或全体业主的同意。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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