居民住宅小区的外墙面所有权属于谁

居民住宅小区的外墙面所有权属于谁

案情简介

张某某、王某某和李某某三人住在某小区临街楼房的三层，房屋相邻。该楼房的一、二层被一家银行购买，用于办理日常业务。2007年11月，银行与三人签订合同，约定在三人拥有所有权的房屋外墙面挂上银行招牌，每年支付租金2万元。2008年1月，银行支付了租金，但小区业主委员会得知后，要求三人将租金交给全体业主。三人认为出租自家外墙收益应归自己，而业主委员会认为外墙属于全体业主共有，收益应归大家。双方争执不下，小区全体100户业主起诉到法院，请求判决租金归全体业主所有。

法院怎么判

一审法院认为，银行广告只利用了三人房屋的外墙面，未影响其他业主，因此其他业主无权获得租金，判决驳回了业主的诉讼请求。但最高人民法院民一庭在指导案例中明确指出，居民住宅小区的外墙面属于建筑物区分所有权中的共有部分，全体业主共有，不能由个别业主独占收益。该案最终体现了共有部分收益应归全体业主的法律原则。

律师解读

这个案例的关键在于外墙面所有权的归属。根据《民法典》规定，建筑物区分所有权包括专有部分和共有部分。专有部分（如室内空间）归业主个人所有，而共有部分（如外墙、电梯、楼道等）归全体业主共有。外墙面作为建筑物的基本结构，属于共有部分，即使广告只挂在某户的外墙，收益也应归全体业主，而非个别业主。

风险提示：如果你遇到类似情况，比如物业或邻居将外墙出租给广告商，你作为业主有权要求收益归全体业主共有。但要注意，如果广告确实只影响特定业主（如遮挡窗户），该业主可能有权要求适当补偿，但这不改变共有性质。实践中，建议业主委员会主动管理共有部分收益，避免纠纷。

王德林律师提示：

第一，买房时注意区分专有和共有部分，外墙、楼顶等共有部分的使用和收益需经业主大会或业主委员会同意。第二，如果发现共有部分被个别业主或物业私自出租，可以收集合同、照片等证据，向业主委员会或法院主张权利。在文山地区，类似纠纷常见于老旧小区，建议业主委员会及时制定共有部分管理规约，避免租金收益被少数人侵占。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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