房东单方通知解除合同，租客不同意，合同从哪天起算解除

房东单方通知解除合同，租客不同意，合同从哪天起算解除

案情简介

某公司（以下简称甲公司）租用了乙公司的房屋，双方在租赁合同中约定，如果甲公司拖欠租金超过60天，乙公司就有权单方面解除合同。后来，甲公司确实拖欠租金超过了60天，乙公司在2004年6月12日给甲公司发了一份通知，说因为甲公司违约，合同从通知到达之日起解除。但甲公司收到通知后不同意，认为合同不应该解除，双方因此闹到了法院。

案件经过一审、二审，最终法院判决支持了乙公司解除合同的请求。但双方对合同到底从哪天起算解除产生了争议：乙公司认为应该从2004年6月12日通知到达那天算起，甲公司则认为应该从法院判决生效那天算起。这个时间点的不同，直接影响到甲公司需要支付多少房屋占用费。

法院怎么判

法院最终采纳了第二种意见，即合同解除的效力从法院判决生效之日起算，而不是从乙公司通知到达甲公司那天起算。法院的理由是，虽然乙公司有解除权并发了通知，但甲公司提出了异议，双方对合同是否解除存在争议。这种情况下，合同是否解除以及何时解除，需要法院通过判决来最终确定。因此，在法院判决生效前，合同仍然有效，甲公司占用房屋不构成违约，只需按原合同支付租金，而不是从通知日起支付更高的占用费。

律师解读

第一，解除权是形成权，但并非一通知就生效。根据法律规定，一方行使解除权时，需要通知对方，合同自通知到达时解除。但如果对方提出异议并起诉到法院，法院的判决才是最终确认解除效力的依据。法院不是简单地确认通知是否有效，而是对解除行为进行审查，如果法院支持解除，解除的效力从判决生效时起算，而不是通知到达时。

第二，这个案例体现了对违约方异议权的保护。如果允许解除权人单方面通知就立即生效，可能让违约方陷入被动，比如需要立即腾房或支付高额占用费。法院判决从生效日起算，给了双方一个公平的缓冲期，防止解除权人滥用权利。

第三，实践中，租客或房东遇到类似情况，要注意保留证据。如果一方发出解除通知，另一方不同意，最好及时起诉或仲裁，避免因时间争议导致损失扩大。在文山地区，法院处理类似租赁纠纷时，也会参考这个原则，以判决生效日为合同解除日。

王德林律师提示：

如果您是出租方，发现租客拖欠租金，建议先发书面催告函，给予合理期限。如果租客仍不支付，再发解除通知，并保留好送达证据。如果租客提出异议，应尽快向法院起诉，由法院判决确认解除时间。在文山地区处理租赁纠纷时，建议咨询当地律师，了解具体操作流程，避免因时间计算错误造成损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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