土地证和房产证哪个才能证明土地使用权

土地证和房产证哪个才能证明土地使用权

案情简介

1958年，某部队与当地人民公社签订协议，将一块36.5亩的土地借给公社种植蔬菜，约定部队需要时有权收回。后来，这块土地被街道办事处用于建设停车场，并出租给长途客运公司。部队认为对方违反了借用协议，于是起诉到法院，要求返还土地并让客运公司迁出。

但街道办事处答辩称，这块土地从1953年起就由村民使用，权属一直存在争议，部队没有合法的土地使用权。同时，土地管理部门从未对这块土地颁发过土地证，因此本案属于土地使用权争议，不属于法院的受理范围。

法院怎么判

一审法院认为，土地管理部门从未就争议土地颁发过土地证，土地使用权存在争议。根据《中华人民共和国土地管理法》第16条的规定，土地使用权争议应当先由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理，不属于法院受理民事诉讼的范围。因此，法院裁定驳回了部队的起诉。

部队不服，上诉到最高人民法院。最高人民法院查明，部队持有的《房屋所有权证》中明确注明“土地使用范围及面积以土地使用证所示为准”，而且争议土地在部队的地界图围墙之外。最高人民法院最终认定，本案属于土地使用权争议，应当由政府处理，维持了一审裁定。

律师解读

第一，房产证和土地证是两种不同的权利凭证。房产证证明的是房屋所有权，而土地证证明的是土地使用权。即使房屋所有权证上记载了土地信息，也不能直接等同于土地权属证明。如果土地存在争议，法院通常不会仅凭房产证就认定土地使用权。

第二，土地使用权争议的解决途径与一般民事纠纷不同。根据《土地管理法》，这类争议应当先由当事人协商，协商不成由人民政府处理，只有对政府处理决定不服的，才能向法院提起行政诉讼。不能直接以民事诉讼的方式要求法院判决返还土地。

第三，本案中部队虽然持有房屋所有权证，但该证明确注明土地情况以土地证为准，而土地管理部门从未颁发过土地证，这说明争议土地的使用权并未得到官方确认。因此，部队无法通过民事诉讼维权，只能先向政府申请确权。

王德林律师提示：

如果您遇到类似情况，手上只有房产证而没有土地证，千万不要直接向法院起诉要求返还土地，否则很可能被驳回。正确的做法是先向当地自然资源主管部门申请确权，确认土地使用权归属后，再根据结果决定下一步维权方式。在文山地区，这类土地使用权争议也时有发生，建议当事人先咨询专业律师，避免走弯路。

来源：《民事审判指导与参考》总第34辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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