未取得土地使用权证的土地转让合同是否有效

未取得土地使用权证的土地转让合同是否有效

案情简介

2004年，某开发公司与某建设公司签订了一份《国有土地使用权转让协议书》，约定开发公司将位于长沙市雨花区的一块约71亩的土地转让给建设公司，总价款为1600万元。协议签订后，建设公司陆续支付了部分款项，但开发公司一直未能办理土地使用权过户手续。2006年，双方又签订了《会议纪要》，约定建设公司继续付款，开发公司需在约定时间内完成过户。然而，开发公司不仅没有办理过户，反而以土地已被政府征用、自己未取得土地使用权证为由，主张合同无效，要求解除协议，并反诉要求建设公司支付违约金400多万元。建设公司则坚持要求继续履行合同，双方因此对簿公堂。

事情的起因要追溯到1998年：开发公司曾与长沙市政府签订投资建设道路的合同，约定政府以土地作为投资回报，这块地就是涉案土地。2004年，开发公司从政府手中拿到了土地出让合同，并缴纳了出让金，但一直拖着没办土地使用权证。后来，部分土地被当地村民占用施工，开发公司便以此为由，认为合同无法继续履行。

法院怎么判

一审法院审理后认为，开发公司与建设公司签订的《国有土地使用权转让协议书》及《会议纪要》合法有效，双方应继续履行。法院判决开发公司在判决生效后30日内配合办理土地使用权过户手续，并按建设公司已付款总额的日万分之二支付违约金，总额不超过1000万元。同时，驳回了开发公司要求解除合同的反诉请求。

开发公司不服，上诉到最高人民法院。最高人民法院二审维持了原判，核心理由是：开发公司虽然没有取得土地使用权证，但根据其与政府签订的合同，政府已经批准可以转让该土地，且开发公司已缴纳出让金，土地实质具备转让条件。未取得证书并不导致合同无效，开发公司故意拖延办证，不能以此为由反悔。

律师解读

这个案例涉及一个常见问题：卖地的人还没拿到土地使用权证，签的转让合同到底算不算数？根据法律规定，未取得土地使用权证而签订的转让合同，并不当然无效。只要转让方有合法来源（比如从政府手里拿了地、交了钱），且政府没有明确禁止转让，合同就有效。本案中，开发公司从政府获得土地后，政府同意其依法转让，这就是关键。

另外，合同能否继续履行，要看是否“法律上或事实上不能履行”。开发公司说土地被村民占了、无法交付，但法院认为这属于开发公司自身问题，不是合同本身的障碍。土地被政府征用后，性质变为国有，开发公司已从政府手里受让，完全可以继续履行合同。所以，不能因为自己没办证或遇到外部麻烦，就随便撕毁合同。

风险提示：对买家来说，签土地转让合同前，一定要查清楚卖方是否有合法土地来源，最好要求卖方先办证再付款。如果卖方拖着不办证，买家可以要求继续履行并索赔违约金。对卖家来说，不能以“没办证”为由逃避合同义务，否则可能既要赔钱，还得继续过户。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似土地转让纠纷，建议在签合同前委托律师核实土地权属和转让条件，避免陷入“合同有效但无法过户”的困境。合同中最好明确约定办证期限和违约金，一旦对方违约，可以及时起诉要求继续履行或索赔。文山地区的土地交易市场活跃，但法律风险不容忽视，提前咨询专业律师能帮您省去很多麻烦。

来源：《民事审判指导与参考》总第34辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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