土地无法过户时，买方能否要求继续履行合同

土地无法过户时，买方能否要求继续履行合同

案情简介

2005年，湖南某开发公司与某置业公司签订了一份土地使用权转让协议。开发公司承诺将一宗71亩的商住用地以每亩78万元的价格转让给置业公司，总价款约5538万元。协议约定，开发公司负责完成土地上的拆迁安置工作，并在收到首付款后30个工作日内办妥土地使用权过户手续。置业公司按约定先后支付了部分转让款和拆迁安置费，总额超过2000万元。

然而，开发公司并未按约完成拆迁，也未办理土地过户。置业公司多次催促无果后，将开发公司告上法庭，要求继续履行合同，将土地过户到自己名下。开发公司则辩称，由于土地涉及复杂的拆迁问题，且部分土地已被政府另作规划，客观上已无法继续履行合同，请求法院驳回置业公司的继续履行请求。

法院怎么判

最高人民法院在二审中审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第110条的规定，当合同一方要求对方继续履行非金钱债务时，如果该债务在法律上或事实上已无法履行，法院不能支持继续履行的请求。本案中，涉案土地因拆迁未完成、规划调整等原因，确实已不具备继续转让的条件，属于法律上或事实上不能履行的情形。因此，法院驳回了置业公司要求继续履行合同的诉讼请求，但支持其依据合同约定要求开发公司返还已付款项并承担违约责任的主张。

律师解读

这个案例告诉我们一个重要规则：合同不是想履行就能履行的。当合同标的物（比如土地、房屋）因客观原因无法交付或过户时，法律并不强制一方必须继续履行。这种情况下，守约方可以主张解除合同，要求对方退款并赔偿损失，但不能强求对方做做不到的事。

对于买方而言，签订大额资产转让合同时，一定要提前核实标的物的法律状态和实际状况。比如土地是否已拆迁完毕、是否存在规划限制、权属是否有瑕疵等。一旦发现对方可能无法履约，应尽快固定证据，及时通过律师发函或起诉，主张解除合同并索赔，而不是一味等待或要求继续履行，以免拖延时间造成更大损失。

王德林律师提示：

在文山地区处理类似土地或房产转让纠纷时，建议当事人务必在签约前委托专业律师进行尽职调查，核实标的物的权属和现状。如果对方已经明确无法履约，应及时调整诉讼策略，从要求继续履行转为要求解除合同并索赔，这样更能有效维护自身权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第34辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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