业主大会的决定是否可以被法院撤销

业主大会的决定是否可以被法院撤销

案情简介

张某某是某小区的业主，小区业主大会通过了一项关于筹集和使用维修资金的决定，要求每位业主按房屋面积缴纳一定金额的维修资金。张某某认为，这项决定的表决程序不符合法律规定，因为参与投票的业主人数和所持专有部分面积均未达到法定比例，于是向法院起诉，要求撤销业主大会的决定。

小区业主委员会则认为，业主大会的决定属于业主自治管理范畴，法院不应介入。双方各执一词，案件焦点在于：业主大会的决定是否属于法院可以受理的民事纠纷？

法院怎么判

法院最终受理了张某某的诉讼请求，并对业主大会决定的程序是否合法进行了审查。法院认为，根据《物权法》第78条第2款的规定，业主认为业主大会的决定侵害其合法权益的，可以请求法院予以撤销。这里的“合法权益”包括业主对共有部分的管理权，而是否符合《物权法》第76条规定的表决程序，是判断业主管理权是否受侵害的关键标准。法院经审查发现，该次业主大会的决定确实未达到“专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意”的法定条件，因此判决撤销了该决定。

律师解读

第一，业主大会的决定并非完全不可挑战。根据《物权法》第78条，业主如果认为决定侵害了自己的合法权益，比如违反了法律规定的表决程序，就可以向法院起诉要求撤销。法院有权审查决定是否合法，这并不等于司法权过度干预业主自治，而是对业主权利的必要保护。

第二，业主自治管理权有其边界。业主大会的决定只有在符合《物权法》第76条规定的程序（如重大事项需经三分之二以上业主同意）时，才对全体业主具有约束力。如果决定程序违法，少数业主的异议就属于民事权利的救济主张，法院应当受理。

第三，行政监督不能替代司法救济。《物业管理条例》第19条第2款规定，政府部门可以责令改正或撤销违法的业主大会决定，但这并不排除业主的民事诉权。业主既可以向政府部门反映，也可以直接向法院起诉，两种途径并行不悖。

王德林律师提示：

如果您是业主，对业主大会的决定有异议，建议先仔细查看该决定是否符合法定表决程序，特别是涉及维修资金、改建建筑物等重大事项。如果程序违法，可以收集相关证据，向法院提起诉讼。在文山地区，类似纠纷中法院通常会重点审查表决程序是否合法，因此务必保存好投票记录、会议通知等材料。如果您不确定如何操作，建议咨询专业律师，避免因错过起诉时效而丧失维权机会。

来源：《民事审判指导与参考》总第34辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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