业主拆窗改门搭台阶开店，物业能要求恢复原状吗

业主拆窗改门搭台阶开店，物业能要求恢复原状吗

案情简介

张某某是某住宅小区102室的业主，他为了将住宅改为经营场所，擅自拆除了房屋的窗下墙，并将窗户改为门，还在门外搭建了台阶，方便顾客进出。物业公司发现后，多次要求张某某停止施工并恢复原状，但张某某认为自己有权对自己的房屋进行改造，双方因此发生纠纷。物业公司将张某某诉至法院，要求其拆除台阶、恢复原状。

张某某辩称，自己改造房屋是为了经营，且并未影响其他业主的正常生活，物业公司无权干涉。但物业公司指出，张某某的行为侵占了住宅的共有部位，违反了法律法规和物业服务合同的约定，属于侵权行为。

法院怎么判

法院审理后认为，根据法律和双方合同约定，住宅的共有部位属于全体业主共同所有，业主不得擅自侵占。张某某拆改窗下墙、搭建台阶的行为，侵占了住宅的共有部分，超出了正当行使权利的界限，妨害了物业公司的正常管理秩序，构成侵权。最终，法院判决张某某拆除搭建的台阶、恢复原状，并承担相应诉讼费用。

律师解读

第一，住宅的共有部分，比如外墙、楼道、窗下墙等，属于全体业主共同所有，单个业主无权擅自改造。即使将住宅改为经营场所，也不能通过拆改共有部分的方式来实现经营目的。

第二，物业公司作为小区的管理服务方，有权依据合同和法律对业主的违规行为进行制止和纠正。如果业主拒不改正，物业公司可以通过诉讼等法律途径要求其恢复原状。

第三，业主在装修或改造房屋时，务必先查阅房屋设计图纸和物业服务合同，明确哪些属于自用部位、哪些属于共有部位。对于共有部位的任何改动，都需要取得相关业主或物业公司的同意，否则可能面临恢复原状甚至赔偿损失的风险。

王德林律师提示：

业主在装修房屋时，切勿擅自拆改窗下墙、搭建台阶等行为，这些都可能侵占共有部位而引发法律纠纷。如果您在文山地区遇到类似问题，建议先咨询专业律师，避免因小失大。在文山，法院对此类纠纷通常支持物业公司要求恢复原状的诉求。

来源：《民事审判指导与参考》总第34辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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