业主拆墙改门开商店，邻居能要求恢复原状吗

业主拆墙改门开商店，邻居能要求恢复原状吗

案情简介

张某某购买了某小区3号楼1门102室的一套住宅。为了开一家小商店，张某某在未征得其他业主同意的情况下，擅自拆除了房屋窗下的外墙，改造成一扇门，并在门外搭建了台阶，方便顾客进出。小区物业管理公司发现后，要求张某某恢复原状，但张某某认为房屋是自己的，拆改外墙是自己的权利，而且他已经从工商部门拿到了个体工商户营业执照，经营行为是合法的。双方因此发生纠纷，物业管理公司代表其他业主向法院提起诉讼。

法院怎么判

法院审理后认为，张某某拆改的窗下墙属于住宅的共有部分，而非其专有部分。根据相关法律规定，业主对专有部分享有所有权，但对共有部分只有共有权，不能擅自改动。张某某拆墙改门、搭建台阶的行为，侵犯了其他业主对共有部分的共有权，也违反了《物权法》关于业主不得擅自改变住宅用途的规定。法院判决张某某必须在规定期限内拆除台阶、恢复窗下墙原状。

律师解读

这个案子涉及几个关键问题，值得大家注意。

第一，住宅的外墙、承重墙、楼道等都属于共有部分，不是业主个人的。根据建设部的规定，住宅的自用部位是指户门以内的空间，而外墙、承重结构等属于共用部位。即使业主买了房子，也不能随意拆改这些地方。张某某拆改窗下墙，就是在动共有部分，必须经过其他业主同意。

第二，拿到营业执照不代表民事行为就合法。工商部门发执照，只说明经营场所符合行政许可条件，但能不能用住宅开商店，还得看民事法律规定。比如《物权法》明确规定，将住宅改成商店，必须经过有利害关系的邻居同意，否则就是违法的。张某某没取得邻居同意，即使有执照，也不能改变房屋用途。

第三，物业公司有权管这件事。张某某和物业公司签了装修协议，约定不得擅自改动共有部分。物业公司根据业主委托和合同约定，有权制止违规行为，要求恢复原状。所以，物业公司起诉是合法的，法院也支持了。

王德林律师提示：

如果您想在文山地区买房后开商店或做其他经营，一定要先查清楚房屋性质，别擅自拆改外墙或承重墙。最好先问问邻居意见，拿到书面同意，再和物业公司沟通，按程序办理手续。否则，不仅可能被要求恢复原状，还得赔偿损失，得不偿失。

来源：《民事审判指导与参考》总第34辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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