业主拆除自家窗下墙搭建台阶，物业公司有权要求恢复原状吗

业主拆除自家窗下墙搭建台阶，物业公司有权要求恢复原状吗

案情简介

张某某是某小区3号楼1单元102室的业主，他认为自己购买的房屋属于私有财产，有权进行改建和装修。为了将住宅改为商铺经营，张某某拆除了房屋窗台下的墙体，并搭建了台阶。物业公司发现后，要求张某某恢复原状并拆除台阶，理由是这些行为侵占了小区的公共部位。但张某某认为，法律没有明确规定窗台下多少米以外属于公共部分，而且他与物业公司没有签订物业服务合同或业主公约，同时他已经办理了个体工商户营业执照，属于合法经营，因此物业公司无权干涉。

双方争执不下，物业公司向法院提起诉讼，要求张某某将拆改的窗下墙恢复原状，并拆除搭建的台阶。

法院怎么判

法院经审理认为，张某某的行为已经超出了正当行使所有权的界限。首先，张某某与物业公司签订过《公有住宅售后物业管理维（装）修协议》，协议中明确划分了自用部位和公共部位，张某某拆改窗下墙的行为属于损坏公共部位。其次，搭建台阶的行为也明显侵占了公共部位。法院指出，公民行使民事权利应当遵循诚实信用原则，不得滥用权利。即便张某某取得了营业执照，这只能说明工商管理部门允许其在该场所经营，但不能证明其通过拆改墙体、搭建台阶等不合法方式实现经营目的的行为具有合法性。

最终，法院判决张某某在规定期限内将拆改的窗下墙恢复原状，并拆除搭建的台阶。一审判决后，双方均未上诉。

律师解读

这个案例涉及建筑物区分所有权制度。简单来说，业主对房屋享有的权利包括专有部分的所有权和共有部分的共有权。专有部分是指房屋内部可以独立使用的空间，而窗下墙、外墙、楼道等都属于共有部分，由全体业主共同所有。业主不能随意改造共有部分，否则就侵犯了其他业主的权益。

即使业主与物业公司没有签订正式的物业服务合同，只要业主的行为违反了法律或管理规约，物业公司作为管理方，有权要求业主停止侵害、恢复原状。另外，取得营业执照只能说明经营行为在行政管理上合法，但不能成为侵犯他人权益的挡箭牌。经营活动必须在合法范围内进行，不能以破坏公共设施为代价。

王德林律师提示：

业主在装修或改建房屋时，务必先查阅购房合同或物业管理规约，明确哪些属于公共部位。对公共部位的改动，必须征得物业公司或全体业主的同意，否则可能面临恢复原状甚至赔偿损失的风险。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议业主在动工前咨询专业律师，避免因小失大。

来源：《民事审判指导与参考》总第34辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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