土地出让合同部分未获批准，是否全部无效

土地出让合同部分未获批准，是否全部无效

案情简介

某国土资源分局与一家房地产公司（化名"乾坤公司"）签订了一份《国有土地使用权出让合同》，约定将一块面积为215亩的土地出让给该公司用于开发。合同约定，这份合同需要经过山东省人民政府批准才能生效。但在签订合同前，其中84亩土地已经获得了政府批准，由农业用地转为建设用地，而剩余的131亩土地尚未办理农用地转用审批手续。合同签订后，乾坤公司缴纳了部分土地出让金，但双方在付款金额和合同效力上产生了争议。国土资源分局认为，乾坤公司未按期付清全部土地出让金，因此有权解除合同；而乾坤公司则主张，合同尚未完全生效，解除条件不成就。

双方争执不下，国土资源分局向法院提起诉讼，要求确认合同解除有效。一审法院判决乾坤公司支付剩余土地出让金，但双方均不服，上诉至最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院经审理后认定，涉案合同部分有效、部分无效。具体来说，合同项下已经获得政府批准的84亩土地出让部分有效，而未经批准的131亩土地出让部分无效，但其他合同条款仍然有效。关于土地出让金，法院查明乾坤公司实际缴纳了488万元，而非一审认定的788万元，其中一张300万元的支票因无出票日期被认定为无效，不能算作已付款。乾坤公司应缴的土地出让金按有效部分计算为5,782,089.6元，其已付款未达到该数额，因此解除合同的条件已经成就。国土资源分局依法行使解除权并通知了乾坤公司，解除行为有效。最终，最高人民法院改判支持国土资源分局的上诉请求。

律师解读

这个案例涉及两个关键法律问题：一是合同部分有效、部分无效的认定；二是合同解除权的行使条件。

首先，对于土地出让合同，如果合同项下的土地部分已获政府批准，部分未获批准，那么已批准的部分可以生效，未批准的部分无效。这符合《合同法》中关于部分无效不影响其他部分效力的规定。实践中，企业签订此类合同时，务必核实土地是否已办理农用地转用审批手续，否则可能面临合同部分无效的风险。

其次，合同解除权的行使不以催告为前提，只要合同约定了解除条件，且条件成就，守约方即可直接解除合同。本案中，乾坤公司未按期付清有效部分的土地出让金，国土资源分局据此解除合同，法院予以支持。企业应注意，合同中未约定催告义务时，拖延付款可能直接导致合同被解除。

王德林律师提示：

在文山地区，涉及土地出让或类似重大合同事务时，建议当事人在签约前仔细核查行政审批手续是否齐全，尤其是农用地转用审批。付款时务必使用有效票据，避免因支票等支付凭证无效引发争议。如果合同约定了解除条件，应严格按期履行义务，以免丧失合同权利。若您有类似纠纷，可咨询文山当地律师，获取针对性法律意见。

来源：《民事审判指导与参考》总第33辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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