土地出让合同未获批准，出让方能否单方解除合同

土地出让合同未获批准，出让方能否单方解除合同

案情简介

2003年初，青岛市崂山区国土资源局与乾坤公司签订了一份《国有土地使用权出让合同》，约定将位于北宅街道沟崖村的一块土地出让给乾坤公司，用途为工业，出让金总额约1815万元。合同特别约定，该出让方案需经山东省人民政府批准后方可生效。同时，合同还规定，乾坤公司应在签约后60日内一次性付清全部出让金，否则出让人有权解除合同、收回土地。签约后，乾坤公司仅支付了488万元，剩余款项未付。2005年，崂山区国土资源局以乾坤公司未按期付款及项目用地违反政府文件为由，单方作出决定撤销该合同，并要求乾坤公司办理相关手续。乾坤公司则认为该局违约，起诉要求继续履行合同、交付土地。

法院怎么判

山东省高级人民法院一审认定，涉案土地中仅有部分经山东省人民政府批准转为建设用地，其余部分仍是农村集体土地，出让人无权处分。因此，双方签订的《国有土地使用权出让合同》部分有效。最终，法院未支持乾坤公司要求继续履行合同、交付全部土地的诉求。

律师解读

第一，本案的核心问题在于合同生效条件。双方在合同中明确约定“本合同自山东省人民政府批准之日起生效”，这意味着未经批准，合同并未整体生效。出让人对未经批准的土地无权处分，该部分约定对双方没有法律约束力。

第二，受让人未按约定足额支付出让金，属于违约行为。即便合同部分有效，受让人也无法要求出让人继续履行交付全部土地的义务。出让人依据合同约定行使解除权，符合法律规定。

第三，这个案例提醒我们，涉及国有土地使用权出让的合同，往往附有行政审批等生效条件。签约前务必核实土地是否已取得合法审批手续，否则可能面临合同无法履行、已付款项难以追回的风险。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似土地出让合同纠纷，建议在签约前先委托专业律师审查土地审批手续是否完备，避免因合同效力问题导致损失。若已发生纠纷，应及时收集合同、付款凭证、政府批文等证据，依法主张权利。

来源：《民事审判指导与参考》总第33辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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