房东转让房产后，还能追究租客以前的违约行为吗

房东转让房产后，还能追究租客以前的违约行为吗

案情简介

某公司与某商厦签订了一份房屋租赁合同，租期较长，约定按季度支付租金。租了几年后，某商厦开始拖欠租金，比如2005年第二季度的租金本该在4月份交，但一直没交。同时，某公司作为房东，也没有及时维修房屋，双方因此产生矛盾。后来，某公司把房子卖给了另一家公司，并办理了产权过户。某公司认为，既然房子已经卖了，自己不再是房东，但租客在产权变更前拖欠的租金和违约行为，自己仍然有权追究。于是，某公司向法院起诉，要求解除租赁合同，并让某商厦支付拖欠的租金和违约金。

某商厦则辩称，房东没有履行维修义务，自己有权暂停支付租金，而且房子已经换了主人，原来的房东不能再追究以前的违约问题。双方各执一词，案件一直打到最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院二审判决认定，某商厦拖欠租金属实，维修期间商场并未停业，因此不能以维修为由抵消租金。某商厦应当支付拖欠的租金和违约金。同时，法院支持某公司解除租赁合同的请求，认为法律并未禁止原房东在产权变更后，追究租客在变更前的违约行为，包括解除合同。对于某公司提出的销售分成租金3000万元的请求，因证据不足，法院不予支持。

律师解读

这个案例涉及两个常见问题：一是租客能不能以房东不维修为由拒付租金；二是房东卖掉房子后，还能不能管租客以前的事。首先，租赁期间，房东有维修义务，但租客不能自行决定暂停支付租金，除非合同有明确约定或者维修导致无法正常使用。如果商场还在营业，租客就不能拿维修当借口不交租金。

其次，根据《民法典》的规定，买卖不破租赁，就是说房子卖了，租赁合同仍然有效，新房东要接着履行合同。但原房东在产权变更前，租客已经违约了，原房东仍然有权追究，包括要求支付拖欠的租金和解除合同。这是因为违约行为发生在产权变更前，原房东作为合同一方，权利不受影响。新房东接手后，只能管以后的事，不能替原房东追以前的账。所以，如果租客在产权变更前有拖欠租金等行为，原房东要及时维权，别等房子卖了再后悔。

王德林律师提示：

租赁合同履行中，遇到维修问题，建议先书面通知房东，协商解决，不要擅自停付租金，否则可能构成违约。如果租客长期拖欠租金，房东要及时采取法律行动，包括催告、解除合同等，避免损失扩大。在文山地区处理租赁纠纷时，注意保存好租金支付记录、维修通知等证据，这对维权很关键。

来源：《民事审判指导与参考》总第32辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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