房屋租赁合同解除需要满足什么条件

房屋租赁合同解除需要满足什么条件

案情简介

某建设公司与某商业集团签订了一份房屋租赁合同，将一处商业房产出租给该集团用于经营。合同约定了固定租金和按销售额比例计算的分成租金。后来，双方又签订了一份补充协议，对租金支付等事项进行了调整。

在合同履行过程中，建设公司认为商业集团长期拖欠固定租金和分成租金，已经构成根本违约，于是向法院起诉要求解除租赁合同，并支付拖欠的租金和违约金。商业集团则辩称，建设公司未及时修缮房屋设施，导致其经营受损，因此暂停支付租金属于合理行为，不构成违约。同时，建设公司已将房屋卖给第三方，无权再主张合同解除。

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，商业集团确实存在逾期支付固定租金的事实，但建设公司未能提供充分证据证明商业集团构成根本违约，因此不支持建设公司解除合同的请求。关于分成租金，法院查明商业集团的销售额未达到合同约定的支付条件，所以建设公司要求支付3000万元分成租金的主张不成立。对于补充协议，法院认为双方签字确认，不存在欺诈或重大误解，因此建设公司要求撤销补充协议的理由不充分。

律师解读

第一，合同解除权不能随意行使。只有在对方根本违约导致合同目的无法实现时，守约方才有权解除合同。本案中，虽然商业集团有逾期支付租金的情况，但建设公司没有证明这些违约行为达到了使合同无法继续履行的严重程度，因此法院不支持解除合同。

第二，租金支付与维修义务不能简单抵消。商业集团以建设公司未修缮房屋为由暂停支付租金，但根据合同约定，只有在实际发生修缮费用后才能冲抵租金，不能单方停止付款。这说明合同履行中，双方义务要严格按照约定执行，不能随意自行抵消。

第三，补充协议的撤销需要充分证据。建设公司主张补充协议存在欺诈和重大误解，但无法提供证据证明商业集团在签订协议时有欺骗行为，或者自己对协议内容存在根本性误解。因此，法院认定补充协议有效。

王德林律师提示：

在签订和履行房屋租赁合同时，双方都要注意保留书面证据，特别是租金支付凭证、维修通知和费用票据等。如果遇到对方违约，应当及时通过书面方式催告，并给予合理期限，不能直接停止履行自己的义务。如果您在文山地区遇到类似租赁合同纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因操作不当导致自身权益受损。

来源：《民事审判指导与参考》总第32辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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