房屋租金怎么算，销售额分成必须支付吗

房屋租金怎么算，销售额分成必须支付吗

案情简介

2002年，某房地产公司（化名“善岛公司”）与某商业集团（化名“一商集团”）签订了一份为期十年的房屋租赁合同，用于经营百货商场。合同约定，前三年租金为每天每平方米0.8元，之后每三年递增0.2元，第十年达到1.4元。此外，双方还约定了一种“分成租金”：如果商场日均销售额超过30万元，超出部分善岛公司可以提取2%作为分成。

合同签订后，一商集团成立了友谊商厦，在租赁房屋中经营，并按时支付了部分固定租金。但到了2005年，善岛公司突然将房屋卖给了第三方金元宝公司，一商集团为此起诉主张优先购买权。同时，善岛公司反诉，称一商集团不仅拖欠了2005年第二季度的固定租金，还从未支付过任何分成租金，要求解除合同并赔偿损失。一商集团则认为，自己从未达到日均销售30万元的条件，且已按时支付固定租金，不同意解除合同。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，本案的核心争议在于分成租金的支付条件是否成就。善岛公司仅凭媒体广告中宣传的“日均销售突破100万元”等数据，无法证明一商集团实际达到了合同约定的“年日平均销货超过30万元”的标准。而一商集团提交了经审计的财务报告，证明2003年和2004年日均销售额均未达到30万元，因此法院未支持善岛公司要求支付分成租金的请求。

同时，法院认定，善岛公司擅自出售房屋的行为，并未直接导致租赁合同无法继续履行。一商集团虽然主张优先购买权，但并未因此拒付租金，且已实际支付了大部分固定租金。善岛公司以拖欠租金为由要求解除合同，缺乏充分证据。最终，法院判决双方继续履行租赁合同，一商集团补交拖欠的固定租金及逾期违约金，善岛公司不得单方终止合同。

律师解读

第一，关于分成租金的计算，必须依据客观、可查证的销售数据，比如财务报告或税务凭证。广告宣传中的“销售额”属于营销用语，不能直接作为法律依据。如果合同中约定了分成条件，出租方想要主张分成，必须提供真实的销售记录，否则法院不会支持。

第二，房屋租赁合同履行期间，出租人如果出售房屋，必须提前通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。但优先购买权被侵害，不等于租赁合同自动解除。承租人仍应继续支付租金，否则可能构成违约。本案中，一商集团虽然起诉了优先购买权纠纷，但并未停止支付租金，这是正确的做法。

第三，合同解除必须符合约定或法定条件。出租人不能仅因房屋已出售，就要求承租人腾房。本案中，法院强调，只要承租人按时支付租金、没有根本违约，出租人无权单方终止合同。对于承租人而言，遇到出租人卖房的情况，应主动与新房主沟通，确保租赁关系继续有效。

王德林律师提示：

在签订商业租赁合同时，建议明确约定分成租金的计算依据和提供销售凭证的期限，避免日后因数据争议产生纠纷。如果您在文山地区遇到类似房屋租赁或合同纠纷，建议尽早咨询专业律师，审查合同条款是否完善，以免权益受损。

来源：《民事审判指导与参考》总第32辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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