房屋卖了以后，原房东还能追以前的欠租吗

房屋卖了以后，原房东还能追以前的欠租吗

案情简介

2002年，某投资公司（化名）和某商业集团（化名）签订了一份为期十年的房屋租赁合同，将一处商场租给商业集团经营。合同约定租金分为固定部分和分成部分，按季度支付。但租了几年后，商业集团开始拖欠租金，累计欠了700多万元。后来，投资公司把这栋商场卖给了别人，并办理了产权过户。

让人意外的是，投资公司卖房后，又反过来起诉商业集团，要求对方支付拖欠的租金并解除合同。商业集团觉得，房子都卖了，租赁合同已经转给新房主了，原房东没有权利再追旧账，更谈不上解除合同了。双方为此闹上法庭。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，虽然“买卖不破租赁”原则保护了承租人的利益，租赁合同在房屋过户后对新房东继续有效，但这并不意味着原房东就丧失了对承租人之前违约行为的追索权。本案中，商业集团拖欠租金的行为发生在房屋过户之前，投资公司作为当时的出租人，有权依据合同追究其违约责任，包括要求支付欠租和解除合同。

最终，法院支持了投资公司的诉讼请求，判令商业集团支付拖欠的租金，并且确认租赁合同因违约被解除。

律师解读

这个案子讲清楚了一个常见误区：很多人以为房子卖了，原房东和租客之间的旧账就“一笔勾销”了。其实不是这样。根据法律规定，原房东对租客在卖房前已经发生的违约行为，比如欠租、损坏房屋等，仍然保留着合同权利。新房东接手的是未来的租赁关系，而原房东追的是过去的“烂账”。

另外，合同解除权也是如此。如果租客在卖房前已经严重违约，原房东可以在卖房后继续行使解除权，终止合同。这并不违反“买卖不破租赁”原则，因为这条原则保护的是租客的稳定租住，而不是让租客逃避之前的违约责任。

对于租客来说，这个案例提醒大家：不要以为房东换了就能赖掉旧账，欠的租金迟早要还，甚至可能因此被解除合同，得不偿失。

王德林律师提示：

无论是房东还是租客，在租赁期间发生产权变更时，一定要把之前的租金、违约金等账目结清，并在合同中明确权利义务的交接。如果遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因误解法律而吃哑巴亏。在文山地区，类似租赁纠纷也时有发生，提前做好合同管理和证据保存非常重要。

来源：《民事审判指导与参考》总第32辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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