合同中约定了仲裁条款，还能去法院起诉吗？

合同中约定了仲裁条款，还能去法院起诉吗？

案情简介

张某某与某公司签订了一份房屋租赁合同，合同中明确约定：如果双方发生争议，应当向某仲裁委员会申请仲裁，不能向法院起诉。后来，某公司打算出售这套房屋，并与第三人李某某签订了房屋买卖合同。张某某作为承租人，认为自己享有法律规定的优先购买权，于是向法院提起诉讼，要求确认某公司与李某某的房屋买卖合同无效，以便自己能够以同等条件优先购买该房屋。

某公司认为，双方在租赁合同中已经约定了仲裁条款，因此张某某的起诉应当被驳回，法院没有管辖权。张某某则主张，优先购买权是法律直接赋予的权利，不是合同约定的内容，所以不受仲裁条款的约束。这个争议的核心在于：合同中的仲裁条款，到底能不能阻止承租人因优先购买权问题向法院起诉？

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，张某某的起诉不属于仲裁条款约束的范围，法院有权受理。理由主要有两点：第一，承租人的优先购买权来源于法律的直接规定，而不是当事人之间的合同约定，因此不属于租赁合同中约定的权利义务内容，不受仲裁条款的约束。第二，张某某的诉讼直接指向某公司与李某某的房屋买卖合同，目的是要求法院确认该合同无效，这必然涉及购房人李某某，而李某某并不是租赁合同的当事人，不能要求他也受仲裁条款约束。最终，法院驳回了某公司的管辖权异议，决定继续审理此案。

律师解读

这个案例告诉我们，合同中的仲裁条款不是万能的，它的约束范围只限于合同当事人之间约定的权利义务。如果争议涉及法律直接赋予的权利，比如承租人的优先购买权，或者涉及合同以外的第三人，那么仲裁条款就不能阻止当事人向法院起诉。简单来说，仲裁条款管不了“法定权利”和“外人”。

对于承租人来说，如果你发现出租人卖房没有提前通知你，或者没有给你同等条件优先购买的机会，不要因为合同中有仲裁条款就放弃向法院起诉。优先购买权是法律给你的“护身符”，法院完全有权管这件事。对于出租人和购房人来说，也要注意，即使合同中有仲裁条款，也不能忽视承租人的法定权利，否则可能面临买卖合同被确认无效的风险。

王德林律师提示：

如果你遇到类似问题，建议先确认争议是否属于法律直接规定的权利，或者是否涉及合同以外的第三人，再决定是走仲裁还是向法院起诉。在文山地区，很多租赁合同纠纷都涉及优先购买权问题，建议提前咨询专业律师，避免走错程序耽误时间。另外，签订合同时，最好明确约定争议解决方式，但也要知道，仲裁条款不能限制法律赋予你的基本权利。

来源：《民事审判指导与参考》总第32辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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