租赁合同有仲裁条款，承租人还能就优先购买权向法院起诉吗

租赁合同有仲裁条款，承租人还能就优先购买权向法院起诉吗

案情简介

某房地产开发公司（以下简称“甲公司”）与某百货公司（以下简称“乙公司”）签订了一份商业房产租赁合同，合同中约定，如果双方在履行合同过程中发生争议，应提交当地仲裁委员会仲裁。合同还约定，如果出租人甲公司出售该房产，承租人乙公司享有优先购买权。

后来，甲公司未通知乙公司，直接将房产卖给了另一家公司（以下简称“丙公司”）。乙公司得知后，认为甲公司侵犯了其作为承租人的优先购买权，于是直接向法院起诉，要求确认甲公司与丙公司的买卖合同无效。甲公司提出异议，认为双方在租赁合同中约定了仲裁条款，乙公司应当先申请仲裁，而不是直接向法院起诉。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，承租人行使优先购买权引发的争议，不同于租赁合同履行过程中产生的普通纠纷。优先购买权是法律赋予承租人的一项特殊权利，其核心是确认出租人与第三人之间的买卖合同是否有效，这超出了租赁合同仲裁条款约定的“因履行租赁合同发生的争议”范围。因此，乙公司有权直接向人民法院起诉，而不受仲裁条款的约束。法院最终驳回了甲公司的管辖权异议。

律师解读

这个案例告诉我们，合同中的仲裁条款并非“万能钥匙”。仲裁条款的适用范围，仅限于合同中明确约定的争议类型。如果争议涉及的是法律直接赋予当事人的特殊权利，比如承租人的优先购买权，那么这种争议就可能超出仲裁条款的约定范围，当事人可以选择向法院起诉。

另外，在实践中，很多当事人会混淆“合同履行争议”和“基于法律规定的权利争议”。优先购买权虽然是基于租赁合同产生的，但其行使和救济方式，更多由法律规定而非合同约定。因此，当出租人擅自卖房时，承租人不必担心仲裁条款的束缚，可以直接寻求法院保护。

王德林律师提示：

如果您是承租人，发现出租人未通知您就出售了房屋，不要因为合同里有仲裁条款就放弃向法院起诉的权利。建议您尽快收集证据，包括租赁合同、房屋买卖合同等，及时向法院主张优先购买权。在文山地区，这类纠纷的诉讼时效通常为一年，从知道或应当知道权利被侵害之日起计算，切勿拖延。

来源：《民事审判指导与参考》总第32辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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