连环转让房产未过户，后手又卖房是否有效

连环转让房产未过户，后手又卖房是否有效

案情简介

张某某与某房地产公司签订合同，购买了一处商业房产的部分楼层（即“名店城裙楼”）。之后，张某某又将该房产转卖给了李某某等四人。李某某等四人随后与王某某签订了三份《协议书》，约定将其在“名店城”的“股份”转让给王某某，王某某支付相应价款。但此时，李某某等四人实际上已经将该房产的主楼部分以500万元的价格卖回给了某房地产公司，而王某某对此并不知情。

王某某支付了部分款项后，要求李某某等四人交付房产并办理过户手续，但发现房产已被某房地产公司占有。王某某于是起诉，要求李某某等四人及某房地产公司腾退房屋并赔偿损失。案件经过湖北省高级人民法院一审判决部分支持王某某的请求，但双方均不服，上诉至最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院二审撤销了一审判决，驳回了王某某的全部诉讼请求。法院认为，李某某等四人与王某某签订的《协议书》虽然名为“股份”转让，但实际内容是转让房产，应认定为房地产转让合同。但是，李某某等四人在签约时未告知王某某其已将主楼部分卖给某房地产公司，构成欺诈。因此，王某某基于受欺诈而签订的合同，其要求对方腾退房屋的诉讼请求不能成立。同时，一审法院直接判决某房地产公司腾退房屋属于适用法律错误，予以纠正。

律师解读

第一，合同性质要看实际内容，不能只看名称。本案中，《协议书》写的是“股份”转让，但双方权利义务是交付房产和支付房款，所以法院认定为房地产转让合同。这提醒大家，签合同时要明确交易标的，不能仅凭习惯用语就认定合同性质。

第二，连环转让中，后手未办理过户手续，并不当然导致合同无效。李某某等四人虽然未取得房产证，但前手某房地产公司同意他们转让，法院认定这属于有权处分，不违反《城市房地产管理法》关于“未取得权属证书不得转让”的规定。也就是说，只要前手同意，即使未过户，后手的转让合同也可能有效。

第三，隐瞒重要事实构成欺诈。李某某等四人未告知王某某其已将主楼转卖给某房地产公司，导致王某某对房产状况产生重大误解，法院认定其行为构成欺诈。一旦被认定为欺诈，受欺诈方可以主张撤销合同或要求赔偿，但本案中王某某的诉讼请求因缺乏证据支持被驳回。

王德林律师提示：

在购买二手房或涉及连环转让的房产时，务必核实房产的实际权属和占有情况，不要轻信对方的承诺。建议要求出卖方提供完整的产权证明、前手同意转让的文件，并在合同中明确约定出卖方的告知义务和违约责任。如果您在文山地区遇到类似房产纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因证据不足而败诉。

来源：《民事审判指导与参考》总第32辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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