房地产转让合同纠纷中，哪些问题法院会重点审理

房地产转让合同纠纷中，哪些问题法院会重点审理

案情简介

张先生（化名郑志文）与卓某、蔡某等四人签订了三份《协议书》，约定这四人将其在大世界商厦项目（现名新世界名店城）的股份转让给张先生，张先生支付了相应价款。后来，张先生发现这四人又将该项目的主楼（高层部分）以500万元的价格转让给了某公司（化名神华公司），同时还发现裙楼的售房款进入了该公司账户。张先生认为这四人存在欺诈行为，于是起诉到法院，要求确认转让协议无效或撤销，并主张返还相关款项。

在案件审理过程中，双方对多个事实存在争议，包括协调会议记录的真实性、房屋出售时间和金额、以及多笔借款和装修款的具体流向。张先生还提出，该公司账户上收到的售房款和借款应当返还给他，而该公司则辩称这些款项已经用于项目开发，并且部分支出大于收入，不存在欠款。

法院怎么判

最高人民法院二审认为，本案的核心焦点包括五个方面：一是张先生与卓某等四人签订的三份《协议书》的性质问题；二是这四人转让新世界名店城是否属于无权处分；三是这四人将主楼以500万元转让给某公司是否构成对张先生的欺诈；四是如果构成欺诈，张先生能否在本案中提起撤销权之诉，以及是否超过了法定的撤销期限；五是关于784万余元和60万元的往来款以及裙楼售房款是否应在本案中处理。

法院认定，这三份《协议书》的转让标的是房地产，因此其性质属于房地产转让合同。至于协议是否有效，需要重点审查两个问题：一是新世界名店城的权属情况，即这四人是否有权转让；二是这四人在转让时是否已经告知张先生主楼已被另行转让。法院最终未支持张先生关于撤销权的请求，主要原因是张先生行使撤销权可能已超过法律规定的1年期限，且部分款项争议属于另一法律关系，不宜在本案中一并处理。

律师解读

第一，房地产转让合同纠纷中，法院会重点审查转让方是否拥有合法的处分权。如果转让方不是产权人或者未获得授权，那么转让行为可能构成无权处分，需要看后续是否得到追认或买受人是否构成善意取得。

第二，撤销权是有严格时间限制的。根据法律规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中张先生提出撤销请求时，可能已经超过了这一期限，导致法院不支持其请求。因此，如果您发现交易对方存在欺诈行为，应当尽快咨询律师并采取行动，切勿拖延。

第三，涉及多笔款项往来的纠纷，法院通常要求各方提供清晰的账目凭证。本案中双方对借款、售房款的金额和流向存在巨大争议，法院认为部分争议属于内部财务关系或与其他案件有关，不适合在本案中一并处理。这提示我们，在商业合作中应当保留完整的书面凭证和财务记录，避免事后因证据不足而陷入被动。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到房地产转让合同纠纷，建议在签订协议前先核实转让方的产权证明和授权文件，避免因无权处分导致合同效力问题。同时，如果发现对方存在欺诈行为，务必在1年内向法院或仲裁机构提出撤销请求，否则将丧失撤销权。文山地区的购房者或投资者，在处理类似纠纷时，可以委托专业律师审查合同和证据，以维护自身合法权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第32辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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