没有拿到房产证的房子能卖吗

没有拿到房产证的房子能卖吗

案情简介

某房产开发公司（以下简称某公司）将一批商铺整体转让给四位投资人，双方签订了《股权权利分割转让协议书》，约定投资人可以以某公司的名义对外销售这些商铺。后来，四位投资人又将部分商铺转卖给了另一位买家张某某，双方签订了《协议书》，张某某也实际接收了商铺，开始装修和经营。

但不久后，张某某发现商铺的产权仍然登记在某公司名下，他觉得自己和四位投资人签的合同可能有问题，于是起诉到法院，要求确认合同无效，并让某公司返还已支付的款项和装修费。而四位投资人则认为，他们和某公司的协议是有效的，他们有权处分这些商铺，张某某是明知产权情况还自愿购买的，合同应该有效。

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，四位投资人与某公司签订的《股权权利分割转让协议书》合法有效，四位投资人虽然没有取得商铺的正式产权登记，但已经实际取得了商铺的占有、使用、收益和处分权。张某某在签订《协议书》时，已经知道商铺产权登记在某公司名下，但仍然自愿购买，这并不违反法律规定。因此，法院撤销了一审判决，认定四位投资人与张某某签订的《协议书》有效，驳回了张某某要求返还装修费等请求。

律师解读

第一，没有取得房产证并不代表绝对不能转让。根据《城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，但这条规定主要针对的是产权不清晰的情况。如果房产已经有初始登记（比如开发商已经取得了整栋楼的权属证明），只是还没有分割到每个买家名下，那么买卖双方自愿签订的合同仍然可能被认定为有效。

第二，无权处分不等于合同无效。即使卖方暂时没有取得房产证，但只要产权人（比如开发商）事后追认，或者卖方后来取得了处分权，合同就是有效的。本案中，某公司多次表示四位投资人对商铺有处分权，所以张某某不能以“无权处分”为由要求合同无效。

第三，买家在购买没有房产证的房产时，一定要搞清楚产权来源和卖方是否有处分权。如果明知产权有瑕疵还自愿购买，事后反悔可能得不到法律支持。本案中，张某某在购买时已经拿到了商铺的权属证明书，知道产权人在某公司名下，但仍然签了合同，法院认为他应当承担相应的商业风险。

王德林律师提示：

购买没有取得房产证的房产，风险较大，建议在签订合同前务必核实产权状况，最好要求卖方提供产权人的书面同意或授权文件。如果交易涉及商铺、写字楼等大宗房产，建议聘请专业律师审查合同，避免后续纠纷。如果您在文山地区遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所当面咨询。

来源：《民事审判指导与参考》总第32辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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