买了有抵押的土地建房，抵押权人还能追偿吗

买了有抵押的土地建房，抵押权人还能追偿吗

案情简介

某土地开发公司（化名“长勘院”）与一家房地产公司（化名“汇富公司”）合作开发一块土地，后来双方产生纠纷，在法院调解下，汇富公司同意把一块约7.9亩的土地返还给长勘院。但问题在于，在这块土地返还之前，汇富公司已经用它为另一家公司（化名“金海公司”）的债务设置了抵押，而且这个抵押已经被法院判决认定有效。

后来，一家债权公司（化名“雄新公司”）从金海公司那里受让了这笔债权，并主张对这块土地行使抵押权。但长勘院已经在这块土地上建了商品房并卖给了住户，土地分摊到了各家各户名下。雄新公司要求长勘院赔偿因抵押权无法实现造成的损失，长勘院则认为土地是合法收回的，不应承担责任。

法院怎么判

湖南省高级人民法院再审后认为，抵押权是附着在物上的权利，随抵押物的转移而转移，不会因为土地转让而失效。因此，雄新公司作为抵押权人，可以向长勘院行使追及权。但由于土地已开发并出售，变卖土地不现实，法院判决长勘院代替汇富公司清偿全部抵押债务，之后长勘院可以向汇富公司追偿。最高人民法院二审维持了这一判决。

律师解读

这个案例告诉我们一个重要的法律原则：抵押权具有“追及效力”。简单说，即使抵押物（比如土地、房屋）被转让给第三方，抵押权人仍然可以对该抵押物主张权利，除非法律另有规定。本案中，长勘院通过调解拿回了土地，但土地上的抵押债务并没有消失，因此长勘院需要承担清偿责任。

另外，这个案例也提醒我们，在接受土地或房产等抵押物时，一定要查清该物上是否已存在抵押。如果存在抵押，除非取得抵押权人的同意或清偿债务，否则不能简单地认为“拿到物就没事了”。否则，您可能会像长勘院一样，被迫替他人还债。

王德林律师提示：

如果您在文山地区购买或接手有抵押的土地、房屋，建议先到不动产登记中心查询抵押情况，并在交易合同中明确约定抵押债务的承担方式，避免后续纠纷。必要时可委托律师全程参与，确保权益不受损害。

来源：《民事审判指导与参考》总第31辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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