抵押房屋未告知买家，买卖合同是否有效

抵押房屋未告知买家，买卖合同是否有效

案情简介

某物资集团公司和某物资股份公司（以下合称“卖方”）将一栋房产的1至4层卖给某医疗器械公司（以下简称“买方”），总价款数千万元。双方签订了房屋买卖合同，买方支付了部分购房款后，对房屋进行了大规模装修。但在后续付款过程中，买方因资金问题未能按期支付剩余购房款。

在交易过程中，买方发现卖方出售的第4层房屋早在多年前就已经抵押给了银行，但卖方在签订合同时并未告知这一情况。买方认为卖方隐瞒了抵押事实，导致合同无法继续履行，于是起诉到法院要求确认合同无效或解除合同，并赔偿损失。

法院怎么判

最高人民法院二审认定：第4层房屋的买卖因卖方未告知抵押事实而无效；1至3层房屋的买卖合同因买方未能按期付款而解除。对于合同不能履行的责任，法院认为主要原因是买方违约未付款，因此买方承担主要责任，卖方承担次要责任。

对于买方的装修损失，法院认为装修虽未完工且存在质量问题，但卖方收回房屋后实际享有了装修利益，应给予买方适当补偿。最终判决卖方承担70%的装修工程款，既包含对装修添附的补偿，也包含对合同解除损失的分担。

律师解读

第一，抵押房屋未告知买家，买卖合同可能被认定无效。根据法律规定，抵押人转让已登记的抵押物时，必须通知抵押权人并告知买家。如果卖家隐瞒抵押事实，买家有权主张买卖无效，卖家将承担相应的赔偿责任。

第二，合同无效和合同解除的责任要分开算。本案中，法院没有把无效和解除混为一谈，而是分别认定：第4层无效主要是卖家隐瞒抵押的过错；1至3层解除主要是买家未付款的违约。实践中，很多当事人只盯着对方一个过错，忽略了自身违约的后果。

第三，装修添附的补偿不是简单看花了多少钱。法院会考虑装修的实际支出、使用时间、折旧程度、质量问题等因素，按公平原则酌定补偿数额，而不是完全按鉴定造价来判。

王德林律师提示：

购买二手房屋尤其是商业房产前，一定要到不动产登记中心查询房屋是否设有抵押，并要求卖方在合同中明确承诺无抵押或如实披露。若发现卖方隐瞒抵押事实，应及时固定证据并主张权利。在文山地区，房屋交易中因抵押问题引发的纠纷并不少见，建议在签订大额购房合同前咨询专业律师，避免陷入合同无效或解除的被动局面。

来源：《民事审判指导与参考》总第31辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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