买了已抵押的房屋无法过户，能要求解除合同并赔偿损失吗

买了已抵押的房屋无法过户，能要求解除合同并赔偿损失吗

案情简介

某集团公司和某股份公司将一栋大楼的部分楼层出售给万国公司，但万国公司后来发现，这些房屋中有一层早在出售前就已经抵押给了银行，还因为工程款纠纷被法院冻结过。更让万国公司头疼的是，对方在万国公司投入大笔资金装修后，又未经同意把大楼拿去“招商引资”，导致施工无法顺利推进。此外，由于消防报批手续一直没通过，万国公司筹备的一场大型展会也因消防不合格而流产。万国公司一气之下，要求撤销合同、返还定金和购房款，并索赔近五千万元的经济损失。

对方公司则辩称，卖房时已经告诉了万国公司抵押的事，并且通知了银行；冻结问题也很快解决了，不存在欺骗；消防问题是因为万国公司擅自改变室内布局，责任在万国公司自己。双方各执一词，闹上了法庭。

法院怎么判

法院审理后认定：双方签订的房屋买卖合同中，涉及已抵押的那一层房屋的买卖条款无效，因为转让抵押房产需要抵押权人同意，而本案中银行并没有明确表示同意。其余楼层的买卖协议有效，但双方都不愿继续履行，所以可以解除。法院判决对方公司返还万国公司定金和购房款共143万元，并赔偿装修费、经营管理费等损失。对于第4层（抵押部分），对方公司承担90%的责任；对于其他楼层，对方公司承担70%的责任。此外，展会流产的损失双方各承担一半。最终，对方公司需赔偿万国公司共计约2123万元及相应利息。

律师解读

这个案子告诉我们几个关键点：第一，购买房屋前一定要查清产权状况，特别是是否存在抵押、查封等限制。本案中，万国公司虽然知道房屋有抵押，但未确认银行是否同意转让，导致部分合同无效。第二，房屋买卖中，如果卖方隐瞒重大瑕疵（如抵押、冻结），买方有权要求撤销合同或索赔。第三，即使买方自己也有违约行为（比如未按时付款），如果卖方违约更严重，比如导致房屋无法过户，卖方仍需承担主要责任。第四，消防验收是房屋合法使用的必备条件，擅自改变设计导致消防不合格，责任可能由自己承担。

王德林律师提示：

买房是大事，尤其是购买商业房产前，建议您务必委托律师或专业人士查询房产的抵押、查封、消防审批等情况，并在合同中明确约定卖方的保证义务。如果发现卖方存在欺诈或隐瞒行为，要及时收集证据，依法主张权利。在文山地区，如果您遇到类似房产纠纷，不妨先咨询专业律师，避免盲目投入资金造成更大损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第31辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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