抵押房屋未告知买家，买卖合同是否有效

抵押房屋未告知买家，买卖合同是否有效

案情简介

1999年，某物资集团公司与某万国公司签订了一份房屋租赁合同，约定将一栋大厦的部分楼层出租给万国公司。万国公司支付了110万元定金后，双方又于2000年3月解除了租赁合同，转而签订了房屋买卖合同，约定物资集团公司将大厦1至4层房屋产权卖给万国公司，总价7200万元。万国公司随后对房屋进行了装修，并陆续支付了部分购房款。然而，物资集团公司在出售房屋时，并未告知万国公司该房屋已经抵押给银行的事实。后因物资集团公司无法办理产权过户手续，万国公司诉至法院，要求确认买卖合同无效并要求返还购房款及赔偿损失。

法院查明，该房屋在出售前已办理了抵押登记，但物资集团公司未将这一情况告知万国公司。万国公司在不知情的情况下签订了合同，并对房屋进行了大量装修投入。双方争议的焦点在于：未告知抵押情况的房屋买卖合同是否有效，以及合同无效后装修损失如何赔偿。

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，根据《担保法》第49条规定，抵押人转让已办理登记的抵押物时，应当告知受让人转让物已经抵押的情况。物资集团公司未告知万国公司房屋已抵押的事实，违反了该法定义务，因此双方签订的房屋买卖合同无效。合同无效后，双方应当相互返还房屋和购房款。同时，由于万国公司已对房屋进行了装修添附，法院根据添附的实际情况，判决物资集团公司给予万国公司合理的装修补偿，具体金额由双方协商或另行评估确定。

律师解读

本案的核心法律问题在于抵押财产的转让规则。根据法律规定，已办理抵押登记的房屋，出卖人必须向买受人如实告知抵押情况。如果出卖人隐瞒这一事实，买受人可以主张合同无效。合同无效后，双方应恢复原状，即返还房屋和钱款。但这里有一个重要细节：如果买受人对房屋进行了装修、改造等添附行为，这些投入无法简单恢复原状，法院会根据添附的实际价值，判令出卖方给予合理补偿。这提醒我们，在购买房屋尤其是二手房时，一定要查询房屋的抵押、查封等权利负担情况，避免陷入类似纠纷。

另外，本案还涉及合同无效后的过错责任。出卖人未履行告知义务是导致合同无效的主要原因，应当承担主要责任。买受人虽然可以主张返还购房款和装修补偿，但自身也可能因未尽到合理审查义务而承担部分损失。因此，建议购房者在签订大额房产买卖合同时，务必委托律师或专业机构进行尽职调查，核实房屋的权属状态，并在合同中明确约定出卖人的信息披露义务和违约责任。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似房产买卖纠纷，建议先到当地不动产登记中心查询房屋的抵押、查封等权利限制信息。在签订合同前，最好要求出卖人出具书面承诺，保证房屋无任何权利瑕疵。一旦发现出卖人隐瞒抵押情况，应尽快收集证据并咨询专业律师，通过法律途径主张合同无效并要求赔偿。文山地区的购房者尤其要注意，部分老旧房产可能存在历史遗留的抵押或债务问题，切勿轻信口头承诺，务必以书面材料为准。

来源：《民事审判指导与参考》总第31辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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