开发商逾期交房还擅自出租，购房者能要回租金损失吗

开发商逾期交房还擅自出租，购房者能要回租金损失吗

案情简介

几年前，某银行分行（以下简称“银行”）与一家房地产公司（以下简称“开发商”）签订了一份联合建房协议，约定由银行出资，开发商负责建房，建成后银行分得部分房屋。协议同时约定，如果银行投资款未按时到位，需按差额每日支付万分之一滞纳金；如果开发商不能按时交房，每推迟一日，按总投资额每日支付万分之一滞纳金。后来双方因纠纷诉至法院，法院判决银行需在2001年12月10日前支付首期购房款2960万元，开发商则需按期交房。

银行按判决支付了首期款后，开发商却迟迟不交房，反而将其中部分房屋出租给其他商户营利。银行多次催促接收房屋，开发商却以“银行拒不接收”为由推卸责任，甚至声称出租属于自己的房屋是正当权利。银行认为开发商的行为导致自己无法使用房屋经营，造成了经济损失，于是再次起诉要求开发商支付逾期交房滞纳金，并赔偿因房屋被出租造成的租金损失。

法院怎么判

二审法院经审理认为，双方协议合法有效，开发商在银行支付首期款后未交房，已构成违约，应按约定支付滞纳金。同时，开发商擅自将房屋出租营利，导致银行无法有效利用房屋，还应当赔偿这部分经济损失。法院综合考虑当地租金行情，最终以银行主张的每平方米280元租金标准减半即140元作为计算依据，判决开发商自2001年12月10日起至实际交房之日止，按此标准赔偿银行1903.83平方米房屋的租金损失。由于实际损失大于滞纳金，开发商还需补足差额。此外，法院驳回了开发商关于“银行胁迫签订置换协议”以及“诉讼时效已过”等抗辩理由。

律师解读

第一，本案的核心在于合同违约后的损失赔偿问题。开发商逾期交房，不仅要支付合同约定的滞纳金，如果实际损失超过滞纳金，还需赔偿差额部分。这提醒我们，合同中的违约金条款并非“封顶”，守约方有权主张实际损失。第二，开发商将房屋出租的行为，即便发生在自己名下，但若该房屋本应交付给购房者，则出租行为构成对购房者权益的侵害。购房者可以主张相当于租金的损失，法院通常会参考当地同类房屋的租金标准。第三，关于诉讼时效，银行在持续交涉过程中多次发函，并未超过三年时效，开发商以此抗辩未获支持。实践中，及时保留书面催收证据至关重要。

王德林律师提示：

如果您遇到类似情况，建议第一时间收集好合同、付款凭证、催收函件等证据，并咨询专业律师评估损失。在文山地区，因房屋买卖或联合建房引发的纠纷较为常见，及时主张权利才能避免损失扩大。如需具体法律帮助，可联系本地律师进行个案分析。

来源：《民事审判指导与参考》总第30辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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