开发商逾期交房，购房者能要求按市场租金赔偿损失吗

开发商逾期交房，购房者能要求按市场租金赔偿损失吗

案情简介

某银行与某房地产公司签订了一份联合建房协议，约定银行投资3700万元，分得大厦负一层1996.53平方米的房屋。协议还约定，如果房地产公司不能按时交房，每推迟一天，按总投资额3700万元的万分之一支付滞纳金。然而，到了约定的交房时间，房地产公司并未按时交付房屋，银行多次催促无果。

银行发现，房地产公司不仅没有交房，还将银行应得的房屋部分出租给了其他商户，比如麦当劳和千纸鹤公司，并收取了租金。银行认为房地产公司的行为侵犯了自己的权益，于是向法院起诉，要求房地产公司交付房屋，并支付逾期交房的滞纳金以及赔偿经济损失。

法院怎么判

最高人民法院二审认为，房地产公司确实存在逾期交房的事实。根据双方协议，房地产公司应当支付滞纳金。同时，由于房地产公司擅自将房屋出租获利，导致银行无法使用房屋，银行主张按照市场租金标准计算经济损失是合理的。法院综合考虑了银行提供的周边地段租金证据（每月每平方米280元）以及房地产公司未提供反驳证据的情况，最终支持了银行的部分诉讼请求，判决房地产公司支付滞纳金和相应经济损失。

律师解读

这个案例主要涉及两个关键点：一是逾期交房的违约责任如何计算，二是购房者能否主张按市场租金标准赔偿损失。首先，双方在协议中明确约定了滞纳金的计算方式，即按总投资额的万分之一每日计算，这是双方真实意思的表示，法院会优先尊重这种约定。其次，当开发商逾期交房且将房屋出租获利时，购房者实际遭受的损失可能超过约定的滞纳金。在这种情况下，购房者可以主张按照同地段房屋的市场租金标准来赔偿损失，这更符合公平原则。

需要注意的是，购房者主张市场租金损失时，需要提供充分的证据，比如周边类似房屋的租赁合同、租金收据等。如果开发商不认可，也需要提供反驳证据，否则法院可能采纳购房者的主张。此外，购房者应及时行使权利，避免因拖延导致损失扩大。

王德林律师提示：

在签订购房或联合建房合同时，一定要明确约定逾期交房的违约责任，比如滞纳金的具体比例或计算方式。如果开发商逾期交房，建议第一时间收集证据，包括合同、付款凭证、催告函件以及周边房屋租金的市场行情。在文山地区，遇到类似纠纷可以咨询专业律师，通过诉讼或仲裁维护自身权益。及时行动能有效避免损失扩大，也能让开发商承担应有的责任。

来源：《民事审判指导与参考》总第30辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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