没有房地产开发资质，签的土地转让合同怎么办？

没有房地产开发资质，签的土地转让合同怎么办？

案情简介

2005年，某设计院与某房地产公司（长信公司）签订了一份土地使用权转让合同，约定长信公司将一块3600平方米的土地转让给设计院。合同签订后，设计院发现自己没有房地产开发资质，无法对这块地进行开发建设。于是，设计院与长信公司协商，想让长信公司直接把土地转让给另一家有资质的房地产开发公司。

长信公司随后与这家房地产开发公司签订了新的土地使用权转让合同。设计院认为，自己已经将合同中的权利义务全部转让给了房地产开发公司，自己与长信公司的合同关系已经终止。但长信公司却迟迟没有给土地办理更名手续，设计院于是起诉要求解除与长信公司的原合同，并追究长信公司的违约责任。

法院怎么判

一审法院审理后认为，设计院与长信公司签订的合同是有效的。长信公司虽然主张设计院已将合同权利义务转让给了房地产开发公司，但长信公司没有提供任何证据证明双方有转让协议，也没有证据证明设计院与长信公司的合同关系已经终止。法院认定，设计院作为原合同的当事人，有权起诉要求解除合同，是适格的原告。

关于违约责任，法院查明，合同约定长信公司应在收到第二期土地款后一个月内办完土地证更名手续。但长信公司从2005年6月29日收到款项，到当年12月开庭时，五个多月都没办完。长信公司辩称是政府职能部门拖延导致，属于不可抗力。法院认为，政府部门的正常办事流程不属于不可抗力，长信公司作为专业房地产公司，应当预见并克服这些程序性问题，因此长信公司构成违约，应承担违约责任。

律师解读

第一，合同权利义务的转让必须要有明确的书面协议。本案中，设计院虽然口头表示要转让，但没有与长信公司、房地产开发公司三方签订正式的转让协议，导致长信公司无法证明转让事实，设计院仍然被认定为原合同的当事人。这提醒我们，任何合同权利义务的变更或转让，都应当签订书面协议，明确各方的权利义务关系。

第二，不具备房地产开发资质并不必然导致土地转让合同无效。设计院没有资质，但法院并未因此认定合同无效，而是允许设计院通过转让等方式处理土地。但要注意，如果设计院无法实际开发，可能会影响合同目的的实现，因此建议在签订合同前先确认自己是否具备相应的资质或开发能力。

第三，政府部门办事效率低不属于不可抗力。很多人在合同履行中遇到政府审批拖延，就认为是不可抗力，但法律上的不可抗力要求是不能预见、不能避免且不能克服。政府部门的正常办事程序是可以预见的，因此不能作为违约免责的理由。当事人应当在合同中约定合理的办理期限，并预留一定的缓冲时间。

王德林律师提示：

在签订土地使用权转让等重大合同时，一定要先确认自己是否具备相应的资质或开发条件。如果发现自己不具备条件，应当及时与对方协商，签订书面的转让协议或解除协议，避免因手续不全导致后续纠纷。如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议尽快咨询专业律师，避免因拖延导致损失扩大。

来源：《民事审判指导与参考》总第28辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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