替对方还清抵押款能解除抵押权吗

替对方还清抵押款能解除抵押权吗

案情简介

张某某公司与某花园公司签订了一份土地使用权转让协议，约定花园公司负责交纳土地出让金并解除土地上的抵押权。但花园公司一直未履行这些义务，导致土地无法顺利过户。张某某公司为了推进交易，在诉讼期间主动向法院账户汇入5770万元，表示愿意替花园公司还清抵押欠款，以解除土地上的抵押权。

花园公司则辩称，协议无法履行是因为政府政策变化和原土地使用权单位的职工阻拦，属于合同约定的“不可抗力”，应当免除其违约责任。双方因此闹上法庭，争议焦点在于花园公司是否违约、张某某公司能否代还抵押款，以及花园公司的免责理由是否成立。

法院怎么判

最高人民法院最终判决驳回花园公司的上诉，维持原判。法院认为，花园公司未能履行交纳土地出让金和解除抵押的义务，构成违约。张某某公司主动汇入款项涤除抵押权，抵押权人也无异议，这一行为合法有效。关于免责问题，法院指出：花园公司所称的政府会议纪要并未要求部分履行协议，职工阻拦也是因其未完成安置义务所致，均不属于合同约定的“不可抗力”。因此，花园公司的免责理由不成立，必须继续履行合同并承担违约责任。

律师解读

第一，替对方还债解除抵押不违法。在本案中，张某某公司主动替花园公司还清抵押欠款，法院和抵押权人都认可这种行为。实践中，如果一方不履行义务，另一方为了推进交易，可以代为履行，但要注意取得抵押权人的同意，并保留好付款凭证。

第二，不能拿自己的违约当“挡箭牌”。花园公司自己没交土地出让金、没解除抵押，却反过来主张合同无效，这是典型的“恶意抗辩”，违背了诚实信用原则。合同双方都应诚实守信，不能利用自己的过错来逃避责任。

第三，不可抗力不是“万能免责牌”。合同约定的不可抗力必须是双方无法预知、无法控制的新政策或客观事件。像职工阻拦这类因自身安置义务没做到位引发的问题，不属于不可抗力。签合同时要明确约定免责条款，避免事后扯皮。

王德林律师提示：

如果您在合同履行中遇到对方不配合的情况，比如不解除抵押或不过户，可以考虑代为履行相关义务，但务必先咨询专业律师，确认法律风险。在文山地区处理土地或房产交易纠纷时，建议在合同中明确约定各方义务和免责条款，避免因约定不清引发争议。及时收集证据，必要时通过诉讼维护权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第28辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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