拍卖土地后没签出让合同，双方的法律关系怎么认定

拍卖土地后没签出让合同，双方的法律关系怎么认定

案情简介

某房地产公司（化名“恒兴公司”）通过公开拍卖方式，以2.53亿元报价竞得一块国有土地使用权。在拍卖会上，恒兴公司签署了《拍卖会成交记录表》，并与拍卖公司签订了《确认合同》，但未按《拍卖规定》当场与当地国土局签订正式的《国有土地使用权出让合同》。此后，国土局多次通知恒兴公司缴纳土地出让金并签订合同，但恒兴公司始终未予承诺。双方因此产生争议：恒兴公司认为双方之间是国有土地使用权出让合同关系，而国土局则认为是拍卖出让土地使用权的法律关系。争议焦点在于，由于未签订书面合同，双方的法律关系性质究竟如何认定。

恒兴公司还提出，国土局未能提供政府对出让地块的合法性批准文件，且《拍卖公告》与《规划管理要求》对土地用途的描述不一致（如“商业、住宅用地”与“商业用地”存在差异），加上《出让合同》中关于土地交付、付款和动工时间的条款并非双方协商一致的结果，因此拒绝签订合同。国土局则认为拍卖程序合法，恒兴公司作为竞买人应自行承担风险。

法院怎么判

最高人民法院二审认定，双方之间的《国有土地使用权出让合同》并未成立。理由是：根据《房地产管理法》第14条规定，土地使用权出让必须签订书面合同，而恒兴公司未当场签订《出让合同》，其行为停留在缔约阶段，未形成正式合同关系。因此，双方争议实质是国有土地使用权出让的法律关系，而非合同关系。一审法院认定合同关系成立与事实不符，予以纠正。

同时，法院认定国土局在缔约过程中存在过失，因其编制的《拍卖文件》中土地用途表述不一致，且《出让合同》中关于“临时土地使用证”和“换发国有土地使用证”的条款与法律规定不符，未尽到充分告知义务，影响了恒兴公司的判断。但恒兴公司作为竞买人，也未尽到注意义务，其设计方案未能满足规划要求，也是导致合同未能签订的因素之一。

律师解读

这个案例提醒我们，在土地使用权拍卖中，法律关系的认定取决于是否签订了书面合同。根据《合同法》和《房地产管理法》，国有土地使用权出让合同必须采用书面形式，否则合同不成立。恒兴公司虽然签署了《确认合同》，但这只是拍卖成交的凭证，不等于正式的出让合同，因此双方的权利义务仍停留在缔约阶段。

另外，国土局作为出让方，有义务准确告知土地现状和性质，但本案中其文件存在矛盾，属于缔约过失。而恒兴公司作为竞买人，也应主动核查土地信息，不能全依赖对方。在文山地区，类似土地交易中，无论是企业还是个人，都要注意书面合同的签署时间，避免因程序瑕疵引发纠纷。

王德林律师提示：参与土地拍卖时，务必当场或按约定时间签订书面出让合同，不要仅依赖成交确认书。同时，仔细审查拍卖文件中的土地用途、交付时间等条款，发现不一致及时提出。在文山地区处理类似纠纷时，建议提前咨询专业律师，防范缔约过失风险。

来源：《民事审判指导与参考》总第27辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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