没有拿到建设用地批准书，土地出让合同是否有效

没有拿到建设用地批准书，土地出让合同是否有效

案情简介

2003年1月，某市国土局（化名崂山区国土局）与一家房地产开发公司（化名南太公司）签订了一份《国有土地使用权出让合同》，约定将一块土地出让给南太公司用于开发。当时，这块土地还没有完成农用地转用审批手续，也没有颁发建设用地批准书。不过，双方是在平等自愿的基础上达成协议的，意思表示真实。

合同签订后不久，2003年2月，山东省人民政府正式批准了这块土地的农用地转用和征地手续，确认这块地可以用于建设。但国土局后来提出，因为签订合同时没有拿到建设用地批准书，而且没有经过招标拍卖挂牌程序，所以合同应该无效。双方因此产生争议，官司打到了最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，双方签订的《国有土地使用权出让合同》是有效的。法院指出，虽然签订合同时缺少建设用地批准书，但这属于国土局在办理供地手续时的程序简化或遗漏，并不违反《合同法》第52条关于合同无效的规定。而且，合同签订后不久，省政府就批准了土地转用和征地手续，合同的效力因此得到了补正，符合《合同法》第51条关于无处分权人订立合同后取得处分权则合同有效的规定。

法院还强调，只有违反法律和行政法规的强制性规定，合同才能被认定无效。国土局提出的地方性法规和部门规章，不能作为认定合同无效的依据。

律师解读

这个案例讲了一个重要道理：土地出让合同的效力，不能只看签订时手续是否齐全。如果后来手续补上了，合同效力可以“补正”。也就是说，在民事活动中，不能因为行政机关程序上的瑕疵，就轻易否定合同的法律效力。

另外，关于没有招标拍卖挂牌就签协议的问题，法院的观点是：虽然国家政策倡导招标拍卖挂牌，但这些政策没有上升为法律和行政法规，所以不能直接作为认定合同无效的依据。除非有明确的法律规定，否则不能轻易认定协议出让合同无效。

风险提示：对于开发商或企业来说，签订土地出让合同前，最好核实土地是否已经完成农用地转用和征地审批，避免因程序问题引发纠纷。同时，政府方面也要注意，不能随意用地方性法规或部门规章来否定合同的效力，这不符合法律精神。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到土地出让合同纠纷，建议先确认土地是否已取得合法审批手续。即使合同签订时手续不全，只要后续得到补正，合同效力通常会被法院认可。但还是要提醒大家，签订合同前尽量核实清楚，避免不必要的诉讼风险。

来源：《民事审判指导与参考》总第25辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市