租赁合同无效后，已付的租金还能要回来吗

租赁合同无效后，已付的租金还能要回来吗

案情简介

某证券公司（化名"湘财公司"）与某房地产公司（化名"志远公司"）签订了一份《租赁合同》，约定湘财公司租用志远大厦用于办公，租期10年，年租金230.4万元。合同签订后，湘财公司支付了第一年租金230.4万元，并投入大量资金对大厦进行装修和设备安装，随后开始营业。然而，志远公司出租的房屋并未完成工程验收和消防验收，不具备合法使用条件，导致湘财公司无法正常经营，合同目的无法实现。

湘财公司实际使用了该大厦1年零10个月后，双方发生纠纷。湘财公司起诉要求确认合同无效，并要求志远公司返还已付租金、赔偿装修损失等。志远公司则坚持合同有效，要求湘财公司支付违约金及未来9年的可得利益损失。

法院怎么判

一审法院认定《租赁合同》无效，并作出以下判决：第一，湘财公司已付的230.4万元租金，因合同无效转化为"房屋使用费"，湘财公司实际使用了房屋，该费用无需返还，其要求返还租金的利息请求被驳回；第二，湘财公司投入的装修及设备安装残值已无法拆除，归志远公司所有，志远公司应折价补偿湘财公司；第三，经司法鉴定，湘财公司的装修及搬迁实际损失为385.68万元，根据双方过错，湘财公司自行承担20%，志远公司承担80%；第四，志远公司主张的违约金和可得利益损失因合同无效，不予支持。二审法院维持了一审判决。

律师解读

本案的核心是无效合同的处理原则。根据《民法典》规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，湘财公司已付的租金虽然名为"租金"，但因其实际使用了房屋，法院将该笔款项认定为"房屋使用费"，符合公平原则，避免了"白用"房屋的情况。

关于装修损失的分担，法院依据双方的缔约过错划分责任。志远公司明知房屋未经验收仍出租，存在主要过错；湘财公司未对房屋合法性尽到审查义务，也有一定过错。因此，法院判决志远公司承担80%的损失，湘财公司承担20%。这提醒我们，在签订租赁合同时，承租方务必审查房屋的产权、验收手续等关键文件，否则可能因未尽注意义务而承担部分损失。

另外，本案中司法鉴定报告的采信问题也值得关注。法院委托有资质的鉴定机构对装修造价进行鉴定，且鉴定材料经过双方质证，程序合法，鉴定结论被采纳为定案依据。这说明在涉及专业问题的诉讼中，及时申请鉴定并配合质证至关重要。

王德林律师提示：

在文山地区，房屋租赁纠纷常见于未验收房屋的出租问题。建议承租人在签订租赁合同前，务必核实房屋是否通过工程验收和消防验收，并要求出租方提供相关证明。若发现房屋不具备使用条件，应及时止损，避免投入大量装修费用后陷入被动。如已发生纠纷，可依据合同无效的法律规定，主张返还租金或折价补偿装修损失，但需注意自身过错可能影响责任比例。

来源：《民事审判指导与参考》总第20辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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