未通过消防验收的房屋能出租吗

未通过消防验收的房屋能出租吗

案情简介

某证券公司看中了一栋名为“志远大厦”的写字楼，与开发商某房地产公司签订了租赁合同，准备租下大厦的3层和4层用于办公。双方签约后，证券公司支付了租金，并对房屋进行了装修和设备安装。然而，证券公司后来发现，这栋大厦虽然通过了地基和主体结构的验收，但整体并未办理竣工验收手续，消防验收也仅针对1、3、4层局部通过，整栋大楼尚未取得正式的消防验收合格意见书。证券公司认为，这样的房屋不符合法律规定，不能交付使用，于是起诉到法院，要求确认租赁合同无效，并让开发商返还租金、赔偿装修损失。

开发商则辩称，大厦的基础和主体结构质量合格，且1、3、4层已经取得了消防部门的局部同意，并拿到了质监部门颁发的工程竣工验收证明和房屋产权证，完全符合合同约定的交付条件。双方因此对合同是否有效、责任如何划分产生了激烈争议。

法院怎么判

法院经过审理认为，根据《建筑法》和《消防法》的规定，建筑工程必须经过整体竣工验收和消防验收合格后，才能交付使用。本案中，志远大厦仅完成了基础、主体结构的单项验收和局部消防验收，并未完成整体工程的竣工验收和消防验收。开发商在未取得整体验收合格的情况下就将房屋出租，违反了法律的强制性规定。因此，法院认定双方签订的租赁合同无效。合同无效后，开发商应当返还已收取的租金，并赔偿证券公司因装修和安装设备所受到的损失；证券公司则需将房屋交还给开发商。双方关于对方违约的主张，因合同自始无效，均不成立。

律师解读

这个案例的核心在于，房屋租赁合同的效力，必须以租赁物本身合法为前提。根据法律规定，建筑工程必须经过竣工验收和消防验收合格，才能投入使用。这里的“验收”指的是整体验收，而不是某个楼层或某个单项的局部验收。局部验收不能替代整体验收，否则就违反了法律的强制性规定，导致租赁合同无效。

对于租户来说，在签订租赁合同前，一定要核实出租方是否已经取得了完整的工程竣工验收证明和消防验收合格意见书。不要只看房屋能使用就匆忙签约，否则一旦合同被认定无效，不仅无法继续使用房屋，还可能因装修投入而蒙受经济损失。对于出租方来说，更不能抱有侥幸心理，认为局部验收或单项验收就可以蒙混过关，法律对此有严格禁止，违规出租将面临合同无效和赔偿损失的风险。

王德林律师提示：

无论是房东还是租客，在涉及商业楼宇租赁时，务必把查验整体竣工验收和消防验收合格文件作为签约前的必要步骤。如果您在文山地区遇到类似纠纷，可以携带相关合同和验收文件咨询专业律师，避免因合同无效造成更大的损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第20辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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