租的房子没通过消防验收，租赁合同有效吗

租的房子没通过消防验收，租赁合同有效吗

案情简介

2000年，某证券公司租了某房地产公司开发的一栋大厦的三四层，用于开设营业部。双方签了租赁合同，证券公司付了租金并投入大量资金装修。但后来双方因为广告安装等问题闹了矛盾，证券公司起诉要求解除合同，并索赔装修损失等近3800万元。房地产公司则反诉，要求证券公司承担违约责任。

调查发现，这栋大厦虽然主体工程通过了质量验收，但整体工程一直没办单位工程质量核验手续。更关键的是，大厦的消防工程没有经过公安消防机构验收，就被房地产公司租给了证券公司使用。消防部门曾下发整改通知并处罚款，但房屋并未实际停止使用。直到证券公司起诉后，消防部门才出具会议纪要，同意大厦部分楼层投入使用，但整体消防验收仍没办完。

法院怎么判

一审法院认为，大厦未通过消防验收就出租，违反了消防法的强制性规定，租赁合同无效。房地产公司作为出租人，对合同无效承担主要责任，赔偿证券公司装修损失等。证券公司明知房屋未验收仍使用，也有一定责任。二审最高人民法院维持了一审判决，认为消防验收是房屋出租使用的法定前提，未经验收的房屋不得交付使用，租赁合同因违反法律强制性规定而无效。

律师解读

第一，房屋出租前必须通过消防验收。根据消防法，未经消防验收或者验收不合格的建筑，不得投入使用。即便房东已经拿到了房产证，也不能免除消防验收的义务。本案中，大厦整体消防验收都没办，就出租给证券公司，合同自然无效。

第二，合同无效后，双方都要承担相应责任。房东作为出租方，对房屋合法性负有首要审查义务，通常要承担主要责任。租客如果明知房屋有问题仍然承租，也要分担部分损失。本案中，证券公司虽然赢了官司，但装修等损失也没能全部拿回来，因为法院也认定它有一定过错。

第三，签租赁合同前一定要核实房屋的消防验收手续。很多租客只关心租金和地段，忽略了消防问题，一旦出事，不仅合同可能无效，还可能面临行政处罚甚至安全事故风险。建议在合同中明确约定出租方必须提供消防验收合格证明，并约定违约责任。

王德林律师提示：

租房时，尤其是租用商业用房，一定要让房东出示消防验收合格意见书。如果房东拿不出来，建议不要签合同。如果已经签了合同才发现问题，可以要求房东限期补办手续，否则可以主张合同无效并要求赔偿损失。文山地区的企业和个人在租房时，也建议提前咨询律师，避免踩坑。

来源：《民事审判指导与参考》总第20辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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