在建房屋出租合同是否有效

在建房屋出租合同是否有效

案情简介

1999年，某房地产公司将其正在建设中的大厦3至4层出租给某证券公司，双方签订了为期10年的租赁合同。证券公司支付了第一年租金230余万元，并对房屋进行了装修和经营准备。2000年3月，证券公司正式对外营业。但同年12月，证券公司因业务调整需要搬迁，通知房地产公司要提前解除合同。房地产公司不同意，双方因此产生纠纷，诉至法院。

争议焦点在于：房地产公司将尚未完全竣工的在建房屋出租，这样的租赁合同是否具有法律效力？证券公司提前解约是否构成违约？

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，虽然本案租赁的房屋属于在建工程，但我国《城市房地产管理法》并未区分现房出租与在建房屋出租，法律没有禁止性规定。同时，该租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。证券公司作为承租人，在合同履行期内单方提出解除合同，构成违约，应当承担违约责任。最终，法院判决证券公司支付违约金及赔偿损失。

律师解读

第一，在建房屋可以合法出租。很多人以为房子必须建好才能租，这是误解。只要出租人对房屋有合法所有权或处分权，合同不违反法律强制性规定，在建房屋租赁合同就有效。但要注意，出租人必须保证房屋能按期交付并符合基本使用条件。

第二，提前解约要承担违约责任。本案中，证券公司因为经营调整需要搬迁，这属于自身商业风险，不能作为解约的正当理由。租赁合同一旦签订，双方都应诚实守信履行，违约方要按合同约定支付违约金。

第三，签订在建房屋租赁合同时，建议明确约定房屋交付时间、交付标准、消防验收等关键条款，避免因房屋未完工或手续不全产生纠纷。

王德林律师提示：

如果您打算租赁在建房屋，一定要先核实出租方的产权证明和建设手续，并在合同中明确交付条件和违约责任。在文山地区，遇到此类合同纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因违约造成更大损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第20辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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